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Mietrecht

Urteile

Mietpreisbremse und rechtlich geschuldete Vormiete

Zur rechtlich geschützten Vormiete bei einem nur kurzzeitigen Vormietverhältnis und zur Berücksichtigung von Indexmieterhöhungen im Vormietverhältnis.
(Leitsatz der Redaktion MieterEcho).

BGH Beschluss vom 16.01.2024 – AZ VIII ZR 135/23 –

In einem mit Wirkung zum 1. Juli 2019 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in Hamburg war eine Nettokaltmiete von 1.133,00 Euro vereinbart. In dem Vertrag war eine Vormiete des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Jahr vor dessen Beendigung in Höhe von 1.118,16 Euro angegeben. Tatsächlich hatte das Vormietverhältnis erst ab dem 15. Dezember 2018 bestanden, für dieses war eine Nettokaltmiete von 1.133,00 Euro vereinbart. Davor war die Wohnung ab dem 
1. September 2016 vermietet gewesen, die Miete am 1. Juli 2018 hatte 1.096,14 Euro betragen, aufgrund einer Indexmieterhöhung hatte sich diese Miete ab 1. November 2018 auf 1.118,16 Euro erhöht. Die Mieter meinten, es läge hinsichtlich der Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 1.133,00 Euro ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor und rügten diesen gegenüber der Vermieterin.
Das Amtsgericht Hamburg folgte der Argumentation der Mieter nur teilweise. Hiergegen haben die Mieter Berufung eingelegt.
Das Landgericht Hamburg war der Auffassung, dass nur die ein Jahr vor Abschluss des Mietverhältnisses, also am 1. Juli 2018 geltende Miete in Höhe von 1.096,14 Euro gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1,2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschützt und damit zulässig sei.
Der Bundesgerichtshof folgte dem Landgericht nicht. Zutreffend sei zwar, dass die vereinbarte Miete an der (im Vergleich zur ortsüblichen Miete zzgl. 10% höheren) Vormiete zu bemessen sei, welche ihrerseits wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrages vereinbart worden sein müsse. Sollte auch die im Vormietvertrag vereinbarte Miete gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstoßen, sei diese ebenfalls auf die zulässige Höhe zu reduzieren, wobei gegebenenfalls die Vor-Vormiete herangezogen werden müsse. Diese Grundsätze gelten laut Bundesgerichtshof auch bei einem nur kurzzeitigen Vormietverhältnis. Auch in diesem Fall sei für die Bemessung der zulässigen Miethöhe auf die rechtlich geschuldete Vormiete abzustellen. Diese habe – wie im Mietvertrag angegeben – zuletzt 1.118,16 Euro betragen. Unerheblich sei dabei, dass der Vormieter erst seit dem 1. November 2018 aufgrund einer Indexmieterhöhung diese Miete zahlen musste. „Denn grundsätzlich ist (…) die zuletzt, mithin bei Beendigung des (Vor-)Vormietverhältnisses geschuldete (Vor-)Vormiete entscheidend, und nicht diejenige, die ein Jahr vor Beendigung dieses Mietverhältnisses geschuldet war.“ Denn die in dem Vor-Vormietverhältnis zum 1. November 2018 wirksam gewordene Indexmieterhöhung beruht nicht – wie dies § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB voraussetzt – auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses getroffenen Vereinbarung. Der zuletzt genannte Zeitpunkt sei nur dann von Bedeutung, wenn eine solche Mieterhöhung mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sei; nur solche Änderungen blieben unberücksichtigt. Die im Vor-Vormietverhältnis zum 1. November 2018 wirksam gewordene Indexmieterhöhung beruhe aber nicht auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung dieses Mietverhältnisses getroffenen Vereinbarung, sondern auf einer bereits bei Vertragsabschluss im Jahr 2016 vereinbarten Indexmiete. Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB solle jedoch lediglich verhindern, dass die Mietpreisbremse durch eine zwischen den Parteien des Vormietverhältnisses bei dessen absehbarem Ende getroffene Vereinbarung zu Lasten des nachfolgenden Mieters umgangen wird. Die Vermieterin konnte sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs daher in diesem Fall gegenüber den Mietern auf die geschuldete Vormiete von monatlich 1.118,16 Euro berufen, die vertragliche Vereinbarung war folglich lediglich unwirksam, soweit sie diesen Betrag überstieg.


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