Mietrecht
Urteile
Mietpreisbremse und Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019
2. Ist ein Zimmer einer Wohnung nur über ein anderes Zimmer zu erreichen, liegt ein „schlechter Schnitt“ vor, unabhängig davon, ob die Wohnung 4 Zimmer oder 3,5 Zimmer aufweist.
3. Lässt eine Vermieterin nach Beendigung eines langjährigen Mietverhältnisses vor Neuvermietung die Elektroinstallation der Wohnung überarbeiten und Malerarbeiten ausführen, handelt es sich nicht um zu berücksichtigende Modernisierungen. Wird der alte Teppichboden durch Laminat ersetzt, können die diesbezüglichen Kosten nur nach einem entsprechenden Instandhaltungsabzug berücksichtigt werden.
AG Lichtenberg, Urteil vom 16.01.2020 – AZ 3 C 151/19 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ronska Verena Grimm
Die Mieter einer Vierzimmerwohnung in Berlin-Friedrichsfelde hielten die vereinbarte Miete von 691,05 Euro monatlich für überhöht. Sie hatten die Wohnung zum 1. September 2018 angemietet, zuvor hatte die Vermieterin in der Wohnung Maler- und Elektroarbeiten durchführen lassen und außerdem den vorher vorhandenen alten Teppichboden durch Laminat ersetzt. Die Mieter errechneten anhand der vorhandenen Wohnwertmerkmale nach dem Berliner Mietspiegel 2019 die ortsübliche Miete für die Wohnung unter Berücksichtigung eines geringfügigen Modernisierungszuschlages für das neue Laminat. Es ergab sich eine gemäß § 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) zulässige Miete von 558,61 Euro. Mit ihrer Klage begehrten die Mieter die Feststellung, dass die künftig zu zahlende Miete diesen Betrag nicht übersteigt und forderten die Rückzahlung bereits überzahlter Mieten. Die Vermieterin war zum einen mit der von den Mietern vorgenommenen Einordnung der Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 nicht einverstanden, zum anderen meinte sie, dass auch ihre Aufwendungen für Malerarbeiten und Elektroarbeiten als Modernisierungskosten bei der Berechnung der zulässigen Miete zu berücksichtigen seien. Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern jedoch in allen Punkten recht. Es bestätigte deren Auffassung, dass „keine Duschmöglichkeit“ vorhanden sei, da zwar eine Brause vorhanden sei, diese aber über keine Halterung zum Duschen im Stehen verfüge. Auch habe die Wohnung einen schlechten Schnitt, da das Schlafzimmer nur über das Wohnzimmer zu erreichen ist. In diesem Fall könne das Durchgangszimmer nämlich bei mehreren Bewohnern nicht gut als Schlaf- oder Kinderzimmer genutzt werden. Es komme dabei nicht auf die Gesamtzahl der Wohnräume an (hier war umstritten, ob die Wohnung über vier Zimmer oder über dreieinhalb Zimmer verfügt).
Das Gericht teilte auch die Auffassung der Mieter, dass bei Berechnung der zulässigen Miete lediglich die Kosten für das neue Laminat zu berücksichtigen seien, diese allerdings auch nur unter Abzug der ersparten Instandsetzungskosten in Höhe der Neuverlegung eines Teppichbodens.
Die Kosten für die von der Vermieterin durchgeführten Maler- und Elektroarbeiten blieben dagegen als reine Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt.