Mietrecht
Urteile
Mietpreisbremse und geschützte Vormiete
AG Mitte, Urteil vom 12.12.2023 – AZ 25 C 174/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer
Die Mieter einer mit Mietvertrag vom 2. Juni 2020 angemieteten 125 qm großen Wohnung in Mitte rügten mit Schreiben vom 31. Juli 2020 einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ . Vertraglich war eine Nettokaltmiete von 1.575,00 Euro vereinbart, die Mieter errechneten mit dem Berliner Mietspiegel eine zulässige Miete (ortsübliche Miete plus 10%) von 1.267,50 Euro. Die Vermieterin wandte ein, dass bereits die mit den Vormietern vereinbarte Miete 1.500,00 Euro betragen habe und stimmte lediglich einer Absenkung der Miete auf diesen Betrag zu. Der auf Verlangen der Mieter vorgelegte, ebenfalls nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossene Vertrag der Vormieter wies eine Nettokaltmiete von 1.500,00 Euro aus und enthielt den Zusatz: „Die Wohnung wurde umfassend saniert und renoviert und wird nunmehr erstmalig vermietet. Sie unterliegt damit nicht der Preisbindung. “
Das Amtsgericht Mitte vertrat die Auffassung, dass sich die Vermieterin nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen könne, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB resultierenden Informationspflichten verletzt hatte. So liege es hier. Die Vermieterin habe zwar behauptet, dass sie die Wohnung an die Vormieter erstmals nach „umfassender Sanierung“ vermietet habe. Im Zusatz im Mietvertrag der Vormieter sei aber lediglich von umfassender Sanierung und Renovierung die Rede. Nach Auffassung des Amtsgerichts habe aber eine Sanierung und Renovierung einer Mietsache unzweifelhaft nicht die Qualität einer Modernisierung, die eine qualitative Veränderung der Mietsache beinhaltet. Renovieren bedeutet Verschönern und Sanieren die Beseitigung von Schäden. Das Amtsgericht gab der Klage der Mieter daher (bis auf 0,25 Euro pro Monat) statt und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der überzahlten Mieten. Außerdem stellte es auf Antrag der Mieter für die Zukunft fest, dass die Nettokaltmiete nur 1.267,75 Euro beträgt.
