Mietminderung wegen Wasserschadens mit Schimmelbildung

AG Mitte, Urteil vom 10.04.2025 – AZ 122 C 66/240 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hagen Richter

In eine Mietwohnung in der Potsdamer Straße drang bereits Ende 2020 aus der darüber liegenden Wohnung Wasser ein, wodurch ein Wasserschaden im Wohnzimmer verursacht wurde. Dieser wurde von der Vermieterin trotz entsprechender Aufforderungen der Mieter nicht beseitigt. Am 25. Dezember 2023 ereignete sich eine Havarie, die erneut zu einem Wasserschaden in Bad, Küche und Loggia der Wohnung führte. Das Wasser lief mindestens bis zum 15. Februar 2024 durchgehend durch die Wohnung und an vielen Stellen bildete sich Schimmel. Die Einbauküche wurde durch Wasser und Schimmel unbrauchbar. Auch diesen erneuten Wasserschaden hatten die Mieter der Vermieterin sofort angezeigt. Erst am 23. April 2024 ließ die Vermieterin in Küche und Bad Bautrockner aufstellen, die Trocknungsarbeiten waren am 5. Mai 2024 beendet; erst am 17. Juli 2024 waren die Arbeiten zur Beseitigung der Mängel in Küche und Bad – bis auf die weiterhin fehlende Spüle – vollständig abgeschlossen. Seit dem 25. Dezember 2023 hatten die Mieter keine Spüle mehr und mussten ihr Geschirr im Badezimmer abwaschen. Mit mehreren Schreiben (unter anderem auch einem anwaltlichen Schreiben vom 16. Februar 2024) hatten die Mieter ihre Vermieterin unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordert. Mit ihrer Klage vor dem Amtsgericht Mitte verlangten sie überzahlte Mieten (Minderung) sowie die entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten von ihrer Vermieterin zurück, außerdem verlangten sie die Beseitigung auch der alten Wasserschäden in der Loggia und im Wohnzimmer sowie Ersatz der Küchenspüle.

Das Amtsgericht gab ihnen in allen Punkten recht. Da durch das eineinhalb Monate lang, vom 25. Dezember 2023 bis mindestens zum 15. Februar 2024, in die Wohnung laufende Wasser sowohl das Wohnzimmer, als auch Bad, Küche und Loggia betroffen waren und sich massive Durchfeuchtungen und Schimmel bildeten, der auch teilweise die Einbauküche zerstörte, hielt das Gericht bis zur Beseitigung dieser Mängel am 17. Juli 2024 eine Minderungsquote von 80% für angemessen. Allein der Schimmelbefall stelle stets eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, da Schimmelpilze ernsthafte Gesundheitsgefahren darstellen können.

Besonders gravierend sei es, dass wegen des dort erheblichen Schimmelbefalls Bad und Küche praktisch unbenutzbar waren, weil diese „zentrale und unverzichtbare Räume einer Wohnung“ seien, ohne welche die Wohnung nicht sinnvoll bewohnt werden könne. Auch wenn die Trocknungsarbeiten in der Wohnung am 5. Mai 2024 abgeschlossen waren, sei dadurch der Schimmelbefall und die Gefährdung durch Schimmelgifte noch nicht beseitigt gewesen, außerdem schlossen sich dann die Bauarbeiten in Küche und Bad an, die ihrerseits zu erheblichen Einschränkungen geführt hatten. Für die Zeit ab 17. Juli 2024 (Abschluss dieser Sanierungsarbeiten) hielt das Gericht noch eine Minderung von 20% für angemessen, da die Küche wegen der teilweise fehlenden Küchenmöbel einschließlich Spüle weiterhin nur eingeschränkt nutzbar war und außerdem die Beseitigung des alten Wasserschadens im Wohnzimmer noch ausstand.

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