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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel bei preisgebundenem Wohnraum

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186).

BGH Urteil vom 24.03.2010 – AZ VIII ZR 177/09 –

Der Bundesgerichtshof musste darüber entscheiden, ob der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum bei mietvertraglich unwirksamer Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einseitig die Miete um den in der zweiten Berechnungsverord- nung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen kann.
Im zu entscheidenden Fall war die vom Vermieter im Mietvertrag gewählte Klausel unwirksam, mit der Folge, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Wohnung selbst war mit öffentlichen Mitteln gefördert worden und der Vermieter konnte daher nach dem Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz (BayWoBindG), nur die Kostenmiete vom Mieter verlangen.
Der Vermieter hatte dem Mieter vor der Miet- erhöhung angeboten, eine neue – wirksame – mietvertragliche Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu treffen. Da der Mieter diese Vereinbarung nicht angenommen hatte, blieb es bei der Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Das BayWoBindG sieht in Art. 11 Abs. 1 Satz 1 (inhaltsgleich mit § 10 Abs. 1 Satz 1 Woh- nungsbindungsgesetz – WoBindG –) vor, dass der Vermieter die Miete erhöhen darf, wenn der Mieter eine niedrigere als die gesetzlich zulässige Kostenmiete zahlt. Die Kostenmiete als zulässiges Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird dahingehend bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören die in § 28 II. BV näher umschriebenen Instandhaltungskos- ten. Der Mieter war nur zur Entrichtung eines unter der Kostenmiete liegenden Entgelts verpflichtet, da er bis dahin den nach § 28 Abs. 4 II. BV zulässigen Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen nicht zu zahlen hatte. Nach Ansicht des BGH war der Vermieter daher berechtigt, die Kostenmiete um diesen Zuschlag zu erhöhen, weil er als Vermieter aufgrund der Unwirksamkeit der Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.
Diese Entscheidung steht nach Ansicht des BGH auch nicht im Widerspruch zu den anders lautenden Entscheidungen für den frei finanzierten Wohnungsbau. Da die Ermittlung der zulässigen Miete in diesen Fällen durch Bestimmung der Vergleichsmiete erfolgen müsse und eine marktübliche Unterscheidung zwischen Wohnungen mit wirksamer Schönheitsreparaturklausel und ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht vorhanden sei, könne der Vermieter in diesen Fällen keinen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.


Anmerkung: Diese Entscheidung gilt nur für den preisgebundenen sozialen Wohnungsbau und nicht für frei finanzierten Wohnraum. In diesen Fällen hat der BGH (AZ: VIII ZR 181/07 und AZ: VIII ZR 83/07) ausdrücklich festgestellt, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen keinen Zuschlag auf die ortsübliche Miete rechtfertigt und auch sonst nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist.


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