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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung wandelt befristeten Mietvertrag in einen unbefristeten um

Einigen sich der Vermieter und Mieter bei einem befristeten Mietvertrag auf eine Mieterhöhung, so führt dies grundsätzlich dazu, dass der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt wird.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.06.1996 – AZ 17 C 78/95 –

Die Mietparteien hatten im Jahre 1991 einen für drei Jahre befristeten Mietvertrag geschlossen. Nach einem Jahr verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung um fast 50%, der die Mieter zustimmten. Die Mieter kündigten den Mietvertrag vor Ablauf der drei Jahre mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Der Vermieter konnte den Mietzins bis zum Ablauf der Dreijahresfrist nicht verlangen. Der Mietvertrag hatte durch das Mieterhöhungsverlangen eine erhebliche Änderung erfahren. Ein für mehr als zwölf Monate befristeter Mietvertrag muss gem. § 566 BGB schriftlich geschlossen werden. Wird diese Vorschrift nicht beachtet, so gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen.

Dieses Schriftformerfordernis gilt nicht nur für den Neuabschluss, sondern auch für wesentliche Änderungen eines befristeten Mietvertrages. Da in der abweichenden Vereinbarung über den Mietzins nicht nur die unwesentliche Änderung eines vertraglichen Nebenpunktes zu sehen ist, hätte demnach ein schriftlicher Änderungsvertrag zum Mietvertrag geschlossen werden müssen. Der geänderte Mietvertrag war daher wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot als für unbestimmte Zeit abgeschlossen anzusehen. Auf die Frage, ob dies auch für ganz unwesentliche Mieterhöhungen gilt, kam es nicht an, da der Mietzins um 50% angehoben wurde. Den unbefristeten Mietvertrag konnten die Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aufkündigen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm

Anmerkung:
Im vorliegenden Fall ging es um einen Gewerbemietvertrag. Bei einem Wohnraummietvertrag wäre hier auch das Sonderkündigungsrecht nach § 9 MHG als spezielle Regelung anwendbar gewesen.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 258


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