Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen

Ein Mieterhöhungsverlangen, welches mit Vergleichswohnungen begründet wird, aber nur zwei vergleichbare Wohnungen benennt, ist mangels ausreichender Begründung formell unwirksam. Dabei können benannte „Vergleichswohnungen“ nicht berücksichtigt werden, wenn sie aufgrund ihrer wesentlich geringeren Wohnfläche in ein anderes Mietspiegelfeld einzuordnen wären.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.07.2016 – AZ 7 C 324/15 –

Ein Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine 59,02 qm große Altbauwohnung in Kreuzberg, die weder mit einem Bad noch mit einer Sammelheizung ausgestattet war. Er begründete sein Erhöhungsverlangen mit der Angabe von vier Vergleichswohnungen. Zwei von diesen Wohnungen hatten allerdings eine Fläche von unter 40 qm. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Ein Mieterhöhungsverlangen, welches mit Vergleichswohnungen begründet werde, müsse mindestens drei vergleichbare Wohnungen benennen. Die beiden kleinen Wohnungen seien wegen ihrer stark abweichenden Fläche jedoch nicht vergleichbar. Das ergebe sich bereits aus dem Berliner Mietspiegel, in welchem diese Wohnungen in ein anderes Feld („unter 40 qm“ statt „40 – 60 qm“) als das auf die Wohnung der Mieterin zutreffende Mietspiegelfeld einzuordnen wären. Für kleinere Wohnungen ließen sich regelmäßig höhere Quadratmeterpreise erzielen, was auch ein Blick auf die Mietspiegeltabelle zeige. Da der Vermieter somit nur zwei vergleichbare Wohnungen benannt habe, sei sein Mieterhöhungsverlangen mangels ausreichender Begründung unwirksam.

Anmerkung: Für zulässig hielt es das Amtsgericht, dass der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen keine Angaben zur ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel 2015 gemacht hatte. Dies ist nämlich nur dann vorgeschrieben, wenn ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung existiert. Zwar enthält der Berliner Mietspiegel auch Daten für Wohnungen mit „Substandard“ (kein Bad, keine Sammelheizung). Diese sind aber nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams


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