Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Vertretungsmacht

Der Umstand, dass die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach nunmehr herrschender Meinung Rechtsfähigkeit besitzt und durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen kann, ändert nichts daran, dass die Vertretung durch einen geschäftsführenden Gesellschafter nur auf Grund einer rechtsgeschäftlich erteilten Vollmacht erfolgen kann. Wird einem Mieterhöhungsverlangen lediglich die Vollmacht des mit der Geschäftsführung beauftragten Gesellschafters beigefügt, kann der Mieter das Erhöhungsverlangen unverzüglich wegen fehlender Vollmacht zurückweisen, wenn sich aus der Vollmacht nicht zugleich die Geschäftsführungsbefugnis des unterzeichnenden Gesellschafters ergibt.

AG Berlin Lichtenberg, Urteil vom 17.01.2002 – AZ 4 C 487/01 –

Die Vermieterin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - im folgenden Start GbR* genannt und bestand aus mehreren Gesellschaftern, unter anderem der Fröhlich GmbH* und dem Herrn August* der zugleich Geschäftsführer der Fröhlich GmbH war. Die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung warf der Mieterin am 27.04.2001 eine Mieterhöhung in den Briefkasten. Der Mieterhöhung war eine auf die Hausverwaltung ausgestellte und von dem Herrn August unterzeichnete Vollmacht beigefügt. Unter der Unterschrift befindet sich folgender Zusatz: "Eigentümer: Start GbR, vertreten durch die Fröhlich GmbH". Die Mieterin war in der betreffenden Zeit (26. bis 30.04.2001) verreist. Am 30.04.2001 entnahm sie das Mieterhöhungsverlangen ihrem Briefkasten und ließ es von ihrem Anwalt gegenüber der Hausverwaltung per Fax am 07.05.2001 als vollmachtslos zurückweisen.

Mit einer Klage verlangt die Start GbR die Zustimmung der Mieterin zur Erhöhung der Miete.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass ein von einem Bevollmächtigten vorgenommenes einseitiges Rechtsgeschäft gemäß § 174 BGB unwirksam sei, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlege und der Empfänger das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweise. Die Vorschrift des § 174 BGB finde auch auf das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG Anwendung.

Das Amtsgericht gelangte zu der Feststellung, dass dem Zustimmungsverlangen vom 27.04.2001 eine ausreichende, die Bevollmächtigung der handelnden Hausverwaltung belegende Vollmachtsurkunde nicht beigefügt war. Die vorgelegte Hausverwaltungsvollmacht war lediglich von der Fröhlich GmbH in Ihrer Eigenschaft als (alleinvertretungsberechtigte) Geschäftsführerin der Start GbR unterzeichnet worden. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass der Unterzeichner, Herr August, mit seiner Unterschrift und dem oben genannten Zusatz zum Ausdruck gebracht habe, dass die Erklärung von der Fröhlich GmbH als Vertreterin der Klägerin (der Start GbR) abgegeben werde, wobei für die Fröhlich GmbH der Geschäftsführer Herr August unterzeichnet habe. Der Umstand, dass neben der Fröhlich GmbH (und weiteren Gesellschaftern) auch Herr August zugleich Mitgesellschafter der Start GbR war, änderte nach Ansicht des Amtsgerichts nichts an den aufgezeigten Vertretungsverhältnissen.

In seinem Urteil stellte das Amtsgericht klar, dass bei einem von einem Vertreter vorgenommenen einseitigen Rechtsgeschäft der Empfänger vor der mit der Bevollmächtigung verbundenen Unsicherheit dadurch geschützt werde, dass er berechtigt sei, die Erklärung des Vertreters zurückzuweisen, wenn dieser die Vertretungsmacht nicht durch Vorlage einer Vollmacht belegt habe. Die Zurückweisung gemäß § 174 Satz 1 BGB scheidet nach Ansicht des Amtsgerichts nur in den Fällen der gesetzlichen Vertretung aus. Liege eine gesetzliche Vertretung vor, dann habe diese ihren Grund nicht in einer Willensentscheidung des Vertretenen und könne daher nicht durch Vollmachtsurkunde nachgewiesen werden. Die Vorschrift des § 174 Satz 1 BGB könne aus den gleichen Gründen nicht auf die Fälle der organschaftlichen Vertretung (z.B. bei einem Verein) Anwendung finden. Diese Grundsätze lassen sich nach Ansicht des Amtsgerichts jedoch nicht auf eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts übertragen. Bei der Vertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch einen geschäftsführenden Gesellschafter liege weder ein Fall der gesetzlichen Vertretung noch ein Fall der organschaftlichen Vertretung vor. Auch der Umstand, dass die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach nunmehr herrschender Meinung Rechtsfähigkeit besitze, ändere nichts daran, dass die Vertretungsmacht des geschäftsführenden Gesellschafters gesetzlich bestimmt sei, sondern auf einer rechtsgeschäftlichen Erklärung der Gesellschafter (z.B. im Gesellschaftsvertrag oder durch gesonderte Vollmacht) beruhe. Die Mieterin konnte daher das Zustimmungsverlangen vom 27. April 2001 als vollmachtslos zurückweisen, weil neben der Hausverwaltungsvollmacht weder eine Vollmacht beigefügt war, aus der sich die Befugnis der Fröhlich GmbH zur Vertretung der Start GbR ergab, noch eine Erklärung der Gesellschafter der Start GbR, der die Alleinvertretungsbefugnis der Fröhlich GmbH entnommen werden konnte.

Das Amtsgericht stellte ferner fest, dass die Mieterin das Erhöhungsverlangen unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Verzögern zurückgewiesen habe. Die Mieterin sei erst am 30.04.2001 von einer Reise zurückgekehrt, so dass ihr ein Verschulden nicht vorgeworfen werden könne. Bei der Bemessung des Zeitraumes, innerhalb dessen die Zurückweisung noch rechtzeitig sei, müsse eine angemessene Überlegungsfrist berücksichtigt werden. Hierzu gehört nach Ansicht des Amtsgerichts auch eine Verzögerung, die darauf zurückzuführen sei, dass ein Rechtsunkundiger zunächst Rechtsrat eingeholt. Da der 01.05.2001 ein Feiertag war und der 5. und 6.05.2001 auf ein Wochenende fielen, standen der Mieterin zur Einholung von Rechtsrat insgesamt lediglich vier Tage zur Verfügung. Unter Berücksichtigung dieser Umstände gelangte das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass die vorab per Telefax am 07.05.2001 übermittelte Zurückweisung des Erhöhungsverlangens noch unverzüglich i.S.d. § 174 BGB war.

Auf den zwischen den Parteien bestehenden Streit, ob die Start GbR nach der Zurückweisung des Erhöhungsverlangens eine ordnungsgemäße Vollmacht nachgereicht hatte, kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht an. Das ursprüngliche Erhöhungsverlangen sei wegen der Zurückweisung unwirksam gewesen. Da eine nachträgliche Heilung nicht erfolgen könne, hätte die Vermieterin das Erhöhungsverlangen (unter Vorlage der erforderlichen Vollmachten) neu erklären müssen.

*) Namen von der Redaktion geändert

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 290


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