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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019

1. Verzichtet der Vermieter erst nach Zugang des von ihm ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangens auf die bis dahin stets in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtigte Umlage der Kosten für den vorhandenen Kaltwasserzähler, wirkt sich dieser dennoch nicht wohnwerterhöhend aus.
2. Ein fehlender Balkon ist auch dann wohnwertmindernd zu berücksichtigen, wenn in einem Milieuschutzgebiet Balkone mit mehr als 4 qm Fläche nicht genehmigungsfähig sind.
3. Hat ein Mieter keinen Zugang zu einem vorhandenen Fahrradabstellraum, kann dieser nicht als positives Merkmal berücksichtigt werden.
4. Wird dem Mieter erst nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erstmals ein Keller zur Nutzung angeboten, kann dies nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.

AG Neukölln, Urteil vom 13.04.2021 – AZ 5 C 202/20 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Der Vermieter einer Wohnung im Milieuschutzgebiet Rixdorf verlangte von seinem Mieter mit Schreiben vom 18. Juni 2020 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 63,09 Euro ab dem 1. September 2020. Der Mieter verweigerte die Zustimmung, da nach seiner Auffassung bereits die bisherige Miete über der ortsüblichen Miete liegt.

Am 10. Juli 2020 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten für 2019 ab und stellte dabei wie bisher die Kosten des Kaltwasserzählers in die Berechnung mit ein. Mit Schreiben vom 25.November 2020 korrigierte er diese Abrechnung dahingehend, dass die Kosten des Kaltwasserzählers nicht mehr umgelegt wurden. Im September 2020 bot die Hausverwaltung des Vermieters dem Mieter, der bisher über keinen Keller verfügte, ein Kellerabteil an.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung zu der Mieterhöhung ab. Es folgte zunächst der Auffassung des Mieters, dass nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens durchgeführte Änderungen einzelner Wohnwertmerkmale nicht zu berücksichtigen sind. Der Versuch des Vermieters, ein günstiges Urteil durch die nachträgliche Herausnahme der Kosten des Kaltwasserzählers sowie durch das Angebot eines Kellerraums zu erwirken, blieb daher erfolglos. Auch der Annahme des Vermieters, das Fehlen eines Balkons wirke sich nicht negativ aus, da er am Anbau eines großen Balkons wegen der geltenden Milieuschutzverordnung gehindert sei, folgte das Gericht nicht. Diese Verordnung ermögliche nämlich sehr wohl den erstmaligen Einbau eines Balkons mit einer Nutzfläche bis zu 4 qm. Den weiteren Einwand des Vermieters, dass die üblichen Maße eines Basisbalkons über 4 qm lägen und ein kleinerer Balkon erheblichen Kostenaufwand verursache, ließ das Gericht nicht gelten. Entscheidend sei nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung lediglich, ob rechtliche oder bauliche Gründe einem Balkonanbau entgegenstehen, wirtschaftliche Gründe seien insoweit nicht zu berücksichtigen.

Soweit sich der Vermieter auf einen abschließbaren Fahrradabstellraum als positives Merkmal berief, stellte das Gericht klar, dass dieses Merkmal ebenfalls nicht zu berücksichtigen ist, weil der Mieter keinen Zugang zu diesem Abstellraum hat.

Im Ergebnis war daher nach dem Berliner Mietspiegel 2019 für eine Mieterhöhung kein Raum.