Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017

1. Gibt es in einer Wohnung lediglich einen Anschluss für einen Geschirrspüler oder eine Waschmaschine und befindet sich dieser in der Küche, liegt – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den Mieter - nicht das Merkmal „Geschirrspüler nicht anschließbar“ , sondern das Merkmal „Waschmaschine nicht anschließbar“ vor.
2. Alleine die Lage einer Wohnung zum Innenhof – zudem bei dichter Bauweise – rechtfertigt nicht die Annahme einer besonders ruhigen Lage.

AG Schöneberg, Urteil – AZ 107 C 305/18 –

Die Vermieterin einer Wohnung in der Monumentenstraße in Schöneberg verlangte von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 58,06 Euro ab dem 01. April 2018 unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2017. Zwischen Vermieterin und Mieterin war unter anderem umstritten, wie der einzige Anschluss für eine Waschmaschine oder einen Geschirrspüler zu bewerten ist, und ob die Ausrichtung der Wohnung zu dem engen Hinterhof die Annahme einer „besonders ruhigen Lage“ rechtfertigt. Außerdem war die Mieterin nicht damit einverstanden, dass die Vermieterin einen „Stichtagszuschlag“ von 8% auf die Werte des Berliner Mietspiegels 2017 geltend machte, weil aufgrund der Entwicklungen in der Vergangenheit mit erheblichen Steigerungen auch nach dem (zu dem Zeitpunkt noch nicht erschienenen) Berliner Mietspiegel 2019 zu rechnen sei. Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab. Wenn nur ein Anschluss für Waschmaschine oder Geschirrspüler vorhanden sei und dieser in der Küche liege, sei ein Geschirrspüler anschließbar, nicht dagegen eine Waschmaschine. Dies gelte unabhängig davon, wofür die Mieterin den Anschluss tatsächlich nutze. Es liege also ein Negativmerkmal in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) vor, nicht dagegen in der Merkmalgruppe 2 (Küche). Das Gericht widersprach auch der Auffassung der Vermieterin, dass allein die Ausrichtung der Wohnung zu einem Hinterhof inmitten dichter Bauweise die Annahme einer „besonders ruhigen Lage“ rechtfertige. Den von der Vermieterin veranschlagten „Stichtagszuschlag“ lehnte das Gericht ab. Es komme insoweit nicht auf allgemeine Preissteigerungen, sondern auf die Mietenentwicklung an. „Belastbare Tatsachen, dass von einer Steigerung von 8% auszugehen wäre“ hatte die Vermieterin nicht vortragen können, da der Berliner Mietspiegel 2019 noch nicht erschienen war.

Anmerkung: Der Bundesgerichtshof hatte die Erhebung eines Stichtagszuschlags zu den Werten des älteren, „eigentlich“ anwendbaren Mietspiegels in einem Fall für zulässig erklärt. Dort war während des Zustimmungsprozesses der neue Mietspiegel erschienen, so dass sich die Mietsteigerungen aus dem Vergleich der Werte beider Mietspiegel herleiten ließen. Der kreativen Anwendung dieser Rechtsprechung durch einige Vermieter(anwälte) hat das Amtsgericht hier eine Absage erteilt. Diese legten (lange vor Erscheinen des Berliner Mietspiegels 2019) die Differenz zwischen den Berliner Mietspiegeln 2015 und 2017 auch für die Zukunft zugrunde und rechneten die (nur vermuteten) identischen künftigen Steigerungen zu den Werten des Berliner Mietspiegels 2017 hinzu. In Zukunft dürfte der „Stichtagszuschlag“ in Berlin erfreulicherweise noch an Bedeutung verlieren: Eine Voraussetzung für die Erhebung eines solchen Zuschlags sind laut BGH ganz erhebliche Steigerungen zwischen zwei Mietspiegeln (im von ihm entschiedenen Fall ca. 12%). Solche dürfte der Berliner Mietspiegel 2019 im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2017 allenfalls in Einzelfällen ausweisen.


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