Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und mietereigene Einbauten

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-) Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (…).

BGH Urteil – AZ VIII ZR 52/18 –

Die Mieter einer Wohnung in Spandau hatten einige Wochen nach Einzug im Jahr 2004 die Vermieter um Zustimmung zur Entfernung der bei Anmietung vorhandenen gebrauchten Einbauküche gebeten, um stattdessen auf eigene Kosten eine neue Einbauküche zu installieren. Die Vermieter stimmten unter der Maßgabe zu, dass die neue Einbauküche die gleichen Ausstattungsmerkmale wie die alte aufweisen müsse. Die Mieter entfernten die alte und bauten eine neue Küche ein. Der Sohn der Vermieter verkaufte sodann die ausgebaute Einbauküche.
Im Jahr 2015 verlangten die Vermieter von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und machten bei der Berechnung der ortsüblichen Miete unter anderem die Ausstattung der Wohnung mit einer Einbauküche geltend. Die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin gab ihnen Recht; der Austausch der Einbauküche ändere nichts an dem zu Mietbeginn vereinbarten Ausstattungszustand der Wohnung. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung des Landgerichts Berlin auf. Es komme allein „auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung“ seien. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung sei nicht Teil der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung, auf diese erstrecke sich dementsprechend auch nicht die „gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters“ . Es sei dabei unerheblich, dass bei Anmietung eine Einbauküche vorhanden gewesen sei, da die Vermieter den Mietern die Entfernung derselben gestattet haben. Ob die Mietparteien mit ihren Vereinbarungen über den Austausch der Einbauküche eine davon abweichende Regelung treffen wollten, wonach die Wohnung weiterhin als vom Vermieter mit einer Einbauküche ausgestattet gelten sollte, spiele keine Rolle. Eine solche Vereinbarung würde nämlich von den Regelungen des § 558 BGB zum Nachteil der Mieter abweichen und wäre damit unwirksam.
Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der von diesem angeschafften Einrichtung erstattet hätte. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur der verlangten Mieterhöhung bestehe daher nicht.

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