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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Klagefrist bei Nichtzustimmung

Die dreimonatige Frist für die Erhebung einer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung wird nicht mit Eingang der Klage bei Gericht gewahrt, wenn die Zustellung an den Mieter nicht „demnächst“ erfolgt und dies vom Vermieter zu vertreten ist. Maßgeblich für die Frage, ob eine notwendige Handlung des Vermieters (hier: Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses) „demnächst“ erfolgt ist, ist nicht der Ablauf der Klagefrist, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Handlung der Partei für den Verfahrensfortgang erforderlich ist.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil – AZ 2 C 7/20 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Die Mieterinnen einer Wohnung in Friedrichshain erhielten im Juni 2019 ein Mieterhöhungsverlangen zum 01.09.2019, welchem sie nicht zustimmten. Die Klage des Vermieters auf Zustimmung ging am 20.09.2019 beim Amtsgericht Lichtenberg ein, der Gerichtskostenvorschuss wurde am 27.09.2019 angefordert und ging erst am 11.12.2019 beim Gericht ein. Die Klage wurde daraufhin den Mieterinnen am 20.12.2019 zugestellt.
Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab, da die Klagefrist von drei Monaten nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht gewahrt sei. Diese begann mit Ablauf der Überlegungsfrist am 31.08.2019 und lief am 30.11.2019 ab. Die Klagezustellung erfolgte am 20.12.2019 – somit nach Fristablauf. Dies wäre zwar unschädlich, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt wäre. Dies sei jedoch nur dann der Fall, wenn der Zeitablauf zwischen Klageeinreichung und Zustellung mit lediglich rund drei Wochen auf das Verhalten des Vermieters zurückgehe. Diese Frist war hier nach Auffassung des Gerichts überschritten, da die Kostenrechnung für die Gerichtskosten bereits am 27.09.2019 versandt worden war, die Zahlung des Vermieters jedoch erst am 11.12.2019, mithin über zehn Wochen später, bei der Justizkasse einging. Erfolglos berief sich der Vermieter darauf, dass er die Klage (statt bereits im September) auch erst Ende November 2019 hätte einreichen können; eine Klagezustellung wäre sodann ebenfalls keineswegs vor dem 20. 12.2019 erfolgt. Das Gericht stellte dagegen klar, dass hier der Fristbeginn für die Frage, ob eine Handlung „demnächst“ erfolgt ist, nicht der Ablauf der Klagefrist sei, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Handlung der Partei für den Verfahrensfortgang erforderlich war. Das sei der Zeitpunkt des Eingangs der Gerichtskostenrechnung beim Vermieter gewesen.

Anmerkung: Wenn Sie eine Klage des Vermieters erhalten, sollten Sie auch auf das Datum des Eingangs der Klage bei Gericht und der Zustellung an Sie achten. Lassen Sie sich vorsorglich beraten, wenn der Zeitraum dazwischen mehr als drei Wochen beträgt.