Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Die Erläuterung der Einhaltung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Rechnet der Vermieter jedoch die Einhaltung der Kappungsgrenze vor, müssen die Angaben vollständig sein und der Wahrheit entsprechen. Enthält ein Mieterhöhungsverlangen eine unzutreffende und irreführende Erläuterung der Kappungsgrenze, ist es unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 12.07.2002 – AZ 63 S 445/01 –

Der Vermieter verlangte mit Schreiben vom 26. Februar 2001 die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung des Mietzinses von 806,77 DM um 302,46 DM auf 1.109,23 DM. Die Mieterin stimmte unter Zugrundelegung der Einordnung ihrer Wohnung in den Berliner Mietspiegel einer Erhöhung um 115,06 DM auf 921,83 DM zu. Mit der Klage verlangte der Vermieter die Zustimmung der Mieterin um weitere 94,21 DM. Im Mieterhöhungsverlangen erläuterte der Vermieter die Einhaltung der Kappungsgrenze unter Bezugnahme auf einen falschen Ausgangsmietzins und unter ausdrücklicher Bezifferung der Erhöhung um 27,62% beziehungsweise 302,46 DM. Der geltend gemachte Erhöhungsbetrag entsprach aber tatsächlich einer Erhöhung um rund 37,5%.

Zwar sind im Mieterhöhungsverlangen Berechnungen zur Einhaltung der Kappungsgrenze nicht erforderlich, denn die Einhaltung der Kappungsgrenze ist eine materielle Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Lässt der Vermieter es jedoch nicht dabei bewenden, eine Mieterhöhung ohne Begründung der Einhaltung der Kappungsgrenze zu verlangen (was zulässig ist), sondern rechnet vielmehr dem Mieter unter Angabe eines bestimmten Mietzinsverlaufes die Einhaltung der Kappungsgrenze vor, müssen dies Angaben vollständig sein und der Wahrheit entsprechen. Der Mieter muss das Erhöhungsverlangen aus sich heraus nachvollziehen können. Er darf seine Entscheidung über die Zustimmung oder Teilzustimmung zur verlangten Mieterhöhung von den Angaben im Mieterhöhungsverlangen abhängig machen.

In der vom Vermieter vorgenommenen Erläuterung zur Einhaltung der Kappungsgrenze ist nicht nur eine unbeachtliche Überinformation der Mieterin zu sehen, sondern es wird ein positiver Vertrauenstatbestand im Hinblick auf die Richtigkeit der Angaben geschaffen. Insofern obliegt dem Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, irreführende Angaben im Mieterhöhungsverlangen zu unterlassen. Das Gericht stellte fest, dass die Mieterin - hätte sie nicht Einwendungen bezüglich der Einordnung ihrer Wohnung in den Mietspiegel gehabt und hätte sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Berechnung der Kappungsgrenze der Erhöhung im vollen Umfang zugestimmt - ungerechtfertigt benachteiligt gewesen wäre. Es hätte eine unzulässige Einschränkung der Rechte der Mieterin dargestellt, wenn der Vermieter die Möglichkeit hätte, die Angaben im Prozess richtig zu stellen. Aus diesen Gründen wies das Gericht die Klage des Vermieters als unbegründet ab.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Alwin Schroeder

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 292


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