Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Beweislast für das Vorliegen wohnwertrelevanter Merkmale bei Vertragsabschluss

Verfügt eine Wohnung bei Anmietung weder über ein Bad noch über eine Toilette und schafft der Mieter diese Merkmale auf eigene Kosten erstmals selbst, so ist er hierfür dann beweispflichtig, wenn die Wohnung laut Mietvertrag mit Bad und Toilette ausgestattet ist. Trägt der Mieter vor, dass die Wohnung bei Anmietung im Jahr 1963 keinen Waschmaschinenanschluss und in der Küche keine Heizmöglichkeit hatte, kann der Vermieter dies nicht einfach bestreiten, sondern muss darlegen, wo ein Waschmaschinenanschluss gewesen sein soll und welche Heizmöglichkeit in der Küche existiert hat.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.07.2013 – AZ 13 C 417/12 –

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung, welche sie mit dem Berliner Mietspiegel 2011 begründete. Der Mietvertrag bestand seit 1963, im Mietvertrag waren Bad und WC als mitvermietet aufgeführt. Die Mieterin hielt das Erhöhungsverlangen für unwirksam, da sie die Wohnung 1963 gemeinsam mit ihrem damaligen Ehemann ohne Sammelheizung und ohne Bad und WC angemietet habe, sodass der Berliner Mietspiegel 2011 nicht anwendbar sei. Eine Gasetagenheizung habe ihr Ehemann ebenso selbst eingebaut wie das Bad mit WC. Außerdem sei die Küche nicht beheizbar gewesen. Auch der Waschmaschinenanschluss sei von den Mietern selbst geschaffen worden, denn bei der Anmietung der Wohnung habe es einen solchen nicht gegeben.
Nachdem die Vermieterin all dies bestritten hatte, wurde ein von der Mieterin benannter Zeuge vernommen, der als Schüler deren Ehemann bei den vor dem Einzug durchgeführten Bauarbeiten in der Wohnung geholfen hatte. Da sich der Zeuge nicht exakt erinnern konnte, wann er die Wohnung zum ersten Mal gesehen und ob im Jahr 1963 ursprünglich ein WC oder eine Badewanne in der Wohnung vorhanden waren, ging das Gericht zulasten der Mieterin davon aus, dass es bereits bei Anmietung ein Bad und eine Toilette in der Wohnung gab. Dies gelte insbesondere deshalb, weil im Mietvertrag bei der Aufzählung der Räume Bad und Toilette erwähnt sind. Somit sei der Berliner Mietspiegel 2011 anwendbar. Dagegen hielt das Gericht das schlichte Bestreiten der Vermieterin hinsichtlich der wohnwertmindernden Merkmale bei der Anmietung (fehlender Waschmaschinenanschluss sowie keine Heizung in der Küche) für unzureichend. Die Vermieterin hätte vortragen müssen, wo ein Waschmaschinenanschluss gewesen sei und welche Beheizung es in der Küche gegeben habe. Sie könne sich auch nicht darauf berufen, dass sie das Haus erst später erworben habe und ihr keine Unterlagen über die Ausstattung im Jahr 1963 zur Verfügung stünden. Letztlich musste die Mieterin der Mieterhöhung daher nur zu einem Viertel zustimmen.

Anmerkung: Bei der Anmietung einer Wohnung ist unbedingt darauf zu achten, dass im Mietvertrag ausschließlich die vom Vermieter tatsächlich zur Verfügung gestellte Ausstattung aufgeführt ist. Das gilt insbesondere dann, wenn Mieter/innen wesentliche Ausstattungsmerkmale erst selbst schaffen wollen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

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