Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau

Eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau muss gemäß § 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung schriftlich erfolgen und eine Erläuterung beinhalten. Hierzu gehört unter anderem auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, der sich die Berechnung der aktuellen Kostenmiete entnehmen lässt.
An dem Erfordernis einer wirksamen Mieterhöhungserklärung ist auch dann festzuhalten, wenn im Mietvertrag eine so genannte Gleitklausel vereinbart wurde, wonach der jeweils gesetzlich zulässige Mietzins als vereinbart gelten soll.
Bei der Abrechnung der Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau sind sowohl der Umlageschlüssel als auch der Vorwegabzug für vorhandene Gewerbeflächen ausreichend zu erläutern.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.04.2002 – AZ 6 C 431/01 –

Der Mieter verlangte mit der Klage die Zahlung des zu seinen Gunsten ausgewiesenen Guthabens aus der (der Höhe nach unstreitigen) Heizkostenabrechnung für die Abrechnungszeiträume 01.10.1997 bis 30.09.1998 sowie 01.10.1998 bis 30.09.1999 in Höhe von insgesamt 2.224,22 DM.

Der Vermieter hatte seinerseits mit Forderungen wegen angeblicher Mietrückstände für Januar bis März 1998, Miete aus einer Mieterhöhung zum 01.04.1998 und einer Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998 gegen das Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen aufgerechnet.

Mit der streitigen Mieterhöhung vom 09.02.1998 zum 01.04.1998 forderte der Vermieter unter Hinweis auf den Abbau der öffentlichen Förderungsmittel und die vertraglich vereinbarte automatische Anpassung der Einzelmiete eine Erhöhung des Mietzinses um 19,77 DM monatlich. Mit Schreiben vom 27.12.1999 hatte er über die Betriebskosten des Jahres 1998 für das Grundstück abgerechnet, die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung von 393,98 DM. Der Abrechnung war nicht eindeutig zu entnehmen, für welche Häuser des (mehrere Wohnhäuser umfassenden) Wohnkomplexes die Nebenkosten abgerechnet wurden. Darüber hinaus konnte der Abrechnung nicht entnommen werden, in welchem Umfang die unstreitig vorhandenen Gewerbeflächen heraus gerechnet wurden und in welchem Umfang ein Vorwegabzug für das Gewerbe durchgeführt wurde.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Zahlung des Guthabens aus den Heizkostenabrechnungen in vollem Umfang stattgegeben. Der Anspruch des Mieters war unstreitig. Die vom Vermieter zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche hielt das Amtsgericht jedoch nicht für begründet. Die bloße Behauptung des Vermieters, der Mieter habe in den Monaten Januar 1998 bis März 1998 jeweils 65,00 DM zuwenig Miete gezahlt, wies das Amtsgericht als nicht ausreichend erläutert zurück. Denn der Vermieter habe nicht darstellen können, welche Miete der Mieter in dem fraglichen Zeitraum überhaupt geschuldet habe.

Das Amtsgericht gelangte ferner zu dem Ergebnis, dass die Mieterhöhung vom 09.02.1998 zum 01.04.1998 unwirksam gewesen sei. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Aus diesem Grunde durfte der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts zwar die Zahlung der Kostenmiete verlangen, so dass der Abbau von Aufwendungszuschüssen grundsätzlich zu einer Erhöhung der Miete führen könne. Für die Angleichung des Mietzinses an die Kostenmiete bedürfe es jedoch gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung einer schriftlichen Erhöhungserklärung, die eine Berechnung (Wirtschaftlichkeitsberechnung) der erhöhten Miete sowie eine Erläuterung der Kostenmiete enthalten müsse. An einer solchen Berechnung fehlte es im vorliegenden Falle. Der schlichte Verweis des Vermieters auf die Kürzung der Aufwendungshilfe um 30 Pf/qm war insoweit nicht ausreichend. Das Amtsgericht wies ausdrücklich darauf hin, dass auch der Umstand, dass die Mietparteien eine so genannte Gleitklausel vereinbart hatten, nach der der jeweils gesetzlich zulässige Mietzins vereinbart sein sollte, nichts an der Unwirksamkeit der Mieterhöhung ändere. Denn da eine solche Klausel nicht automatisch zu einer Erhöhung der Miete führe, bedürfe es in jedem Falle eines wirksamen Erhöhungsverlangens, welches ausreichend begründet sein müsse.

Ebenso wenig stand dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998 zu. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung einem Mindeststandard genügen müsse und eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels sowie die Berechnung des Mieteranteils unter Berücksichtigung seiner Vorauszahlungen aufweisen müsse. Durch diese Mindestanforderungen solle der Mieter in die Lage versetzt werden, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Das Amtsgericht gelangte zu der Überzeugung, dass die vom Vermieter vorgelegte Betriebskostenabrechnung diesen Anforderungen nicht genügte, weil der für die Ermittlung des Anteils des Mieters erforderliche Umlageschlüssel nicht nachvollzogen werden konnte. Darüber hinaus war der Betriebskostenabrechnung ebenfalls nicht zu entnehmen, ob sie sich auf das Gesamtobjekt unter Einschluss der Gewerbebetriebe bezog, wie es bereits bei früheren Abrechnungen der Fall war und in welchem Umfang für etwaige Gewerbeflächen ein Vorwegabzug wegen der darauf entfallenden zusätzlichen Kosten berücksichtigt wurde.

Die einmal unwirksame Abrechnung konnte vom Vermieter auch nicht nachträglich durch eine Erläuterung im Prozesses nachgeholt werden. Der Klage des Mieters wurde daher vollständig stattgegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Sylvia C. Groppler

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 294


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.