Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung und Baualtersklasse nach Modernisierung
(Leitsatz der Redaktion MieterEcho)
LG Berlin II, Beschluss vom 26.08.2025 – AZ 63 S 71/25 –
Mitgeteilt von Rechtsanwält*in Ronska Verena Grimm
Die Vermieterin einer Wohnung in Pankow verlangte von ihren Mietern im September 2023 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um 186,00 Euro. Sie meinte, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld K8 des Berliner Mietspiegels 2023 (Bezugsfertigkeit 2003–2017) einzuordnen. Das Gebäude sei zwar vor 1918 errichtet worden, sie habe dieses aber in den Jahren 2013–2014 komplett saniert und umgebaut, sodass es sich um eine neubaugleiche Modernisierung der gesamten wesentlichen Bereiche der Wohnung handle. Dafür habe sie insgesamt Kosten von knapp eineinhalb Millionen Euro aufgewandt bzw. 1081,70 Euro/qm. Unter anderem habe sie das Gebäude bis zum Rohzustand entkernt und die Fassade mit Vollwärmeschutz verputzt.
Sie legte Unterlagen vor, wonach die Fassade überarbeitet, ein neues Wärmeverbundsystem im Hof angebracht, Fenster erneuert, im Erdgeschoss Fenster- und Türöffnungen geändert, Gesimse und Fallrohre erneuert, Balkone instandgesetzt und ergänzt wurden. Außerdem wurden der Dachstuhl erneuert, Dachflächenfenster ergänzt und Dachterrassen eingeschnitten, das Treppenhaus und Eingangsbereiche instandgesetzt, im Keller die haustechnische Installation erneuert und eine zentrale Wärmeversorgung einschließlich Warmwasser erstellt. Vom 1.–3. Obergeschoss wurden zudem die Grundrisse geändert. Auch die Elektro- und Sanitärinstallationen, sowie die Bäder samt Installationen wurden modernisiert. Es sei daher auf eine jüngere Baualtersklasse und nicht auf das ursprüngliche Baujahr abzustellen.
All das reichte dem Amtsgericht Pankow nicht für die Annahme einer anderen Baualtersklasse als der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes aus. Da bei Einordnung der Wohnung als Altbau (Baualtersklasse bis 1918) keine Mieterhöhung möglich war, wies das Amtsgericht die Klage der Vermieterin ab. Die Vermieterin legte Berufung ein. Das Landgericht teilte die Auffassung des Amtsgerichts, dass hier von einer „neubaugleichen“ Modernisierung, welche die Einordnung in eine andere Baualtersklasse rechtfertigen könnte, nicht ausgegangen werden kann. Dies folge bereits daraus, dass die Wohnung hierfür nun auch die energetischen Eigenschaften eines Neubaus aufweisen müsste, was die Vermieterin nicht darlegen konnte. Es sei auch aufgrund der vorgelegten Informationen zur Sanierung nicht von einem solchen energetischen Zustand auszugehen, da mit Ausnahme eines Wärmeverbundsystems im Hof die übrige Fassade lediglich überarbeitet wurde. Die energetischen Eigenschaften seien aber ein prägendes, insbesondere auch preisbildendes Merkmal eines Neubaus bzw. eines in den Jahren 2010–2015 errichteten Gebäudes. Erfüllt es in dieser Hinsicht nicht die Eigenschaften eines Neubaus, kann auch nicht von einer neubaugleichen Modernisierung gesprochen werden. Gegen eine neubaugleiche Modernisierung spreche zudem noch, dass die Wohnungen weiterhin mit (überarbeiteten) alten Dielenböden ausgestattet seien, und dass es weiterhin keinen Fahrstuhl im Haus gebe. Letzteres wäre für einen Neubau aus den Jahren 2010–2015 höchst ungewöhnlich.
Auf den Hinweis des Landgerichts, dass es beabsichtige, die Berufung der Vermieterin zurückzuweisen, hat diese die Berufung zurückgenommen.
