Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung und Änderung der Mietstruktur
Eine Umstellung von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete kommt darüber, dass der Vermieter dem Mieter Betriebskostenabrechnungen übersendet, jedenfalls dann nicht zu Stande, wenn der Mieter die daraus resultierenden Nachzahlungen nicht leistet und auch ausgewiesene Guthaben nicht entgegennimmt.
AG Kreuzberg, Urteil vom 16.09.2024 – AZ 3 C 104/24 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
In einem Mietvertrag vom 2. Dezember 1979 war eine Bruttokaltmiete vereinbart. Mit einem Schreiben vom 5. September 2023 forderte die Vermieterin den Mieter zur Zustimmung zu einer Erhöhung der „Nettokaltmiete“ auf, zu der ein Betriebskostenvorschuss von 76,00 Euro hinzu zuzahlen sei. Der Mieter verweigerte die Zustimmung. In ihrer Klage auf Zustimmung zu der Mieterhöhung verwies die Vermieterin darauf, dass sie seit geraumer Zeit jährlich und in Übereinstimmung mit dem Mieter über die Betriebskosten abrechne und die Mietstruktur sich daher geändert habe.
Das Amtsgericht Kreuzberg wies die Klage der Vermieterin als unbegründet ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei nämlich unwirksam, da es keine geeignete Begründung enthalte. An einer solchen fehle es dann, wenn die Begründung untrennbar mit einem Verlangen auf Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter deshalb nicht erkennen konnte, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (Zustimmung zu einer Mieterhöhung) stützt. Die Vermieterin habe hier nicht belegt, dass es tatsächlich zu einer Umstellung von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete gekommen wäre. Dafür reiche es nicht aus, dass der Mieter sich zu Abrechnungen der Betriebskosten nicht geäußert habe, insbesondere auch deshalb nicht, weil er weder Nachzahlungen geleistet noch Guthaben entgegengenommen habe. Wenn demnach aber weiterhin eine Bruttokaltmiete vorliege, sei es dem Mieter unmöglich gewesen, dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin nachzukommen, ohne zugleich einer Änderung der Mietstruktur zuzustimmen. Zwar müsse auch bei einer Erhöhung der Bruttokaltmiete mit dem Berliner Mietspiegel – welcher Nettokaltmieten ausweist – der Anteil der in der Miete enthaltenen Betriebskosten genannt werden, was eine Aufschlüsselung nach einem fiktiven Nettokaltmietanteil und einem Betriebskostenanteil erfordere. Hier habe die Vermieterin aber explizit die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt. Würde der Mieter diesem Verlangen zustimmen, so würde tatsächlich eine Nettokaltmiete und damit eine Änderung der Mietstruktur vereinbart werden.
Anmerkung: Der Mieter hat sich hier richtig verhalten, indem er die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert hat. Es kommt leider immer wieder vor, dass Mieter mit einem Mietvertrag, in dem eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, Mieterhöhungen schriftlich zustimmen, in denen eine Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen verlangt wird. Dadurch kommt dann tatsächlich eine für den Mieter nachteilige Umstellung von der bisherigen Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete zu Stande. Im Zweifel sollten Sie daher vor Zustimmung stets eine Beratungsstelle aufsuchen.
