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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung II

1. In einer Mieterhöhung nach Modernisierung können nur objektiv wirtschaftlich notwendige Investitionen umgelegt werden. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Kosten hat der Mieter nicht zu tragen.
2. Der Vermieter muss darlegen, dass die aufgewandten Kosten objektiv notwendig waren, dafür reicht die Vorlage einer Rechnung nicht aus, welche lediglich die Lieferung und Montage einer neuen Heizungsanlage ohne jede Spezifikation mit einem Pauschalfestpreis abrechnet. Vielmehr ist die im Rechtsverkehr übliche textliche Beschreibung erforderlich, welche genaue handwerkliche Leistung überhaupt stattgefunden haben soll. Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter selbst an der die Arbeiten ausführenden Firma beteiligt ist.

LG Berlin, Beschluss – AZ 66 S 285/19 –

Die Vermieter einer Wohnung in Kreuzberg kündigten ihren Mietern 2014 die Instandsetzung und Modernisierung der im Keller befindlichen Heizungsanlage an. Mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 16. Juni 2015 verlangten sie von den Mietern eine monatliche Umlage der Modernisierungskosten in Höhe von 18,79 Euro ab dem 1. September 2015. Die Mieter begehrten Einsicht in die Rechnungsbelege und erhielten schließlich die Rechnung einer Firma, deren Geschäftsführer die Vermieter selbst sind. Die auf den 16. Juni 2015 datierte Rechnung wies einen Pauschalfestpreis für die Lieferung und den Einbau einer Heizungsanlage in Höhe von 29.590,33 Euro aus. Eine Rechnung für die angeblich installierten Heizkessel legte der Vermieter auch auf Nachfrage nicht vor. Die Mieter akzeptierten daher die Mieterhöhung nicht, nachdem sie recherchiert hatten, dass der angegebene Preis für den Austausch zweier Heizkessel den marktüblichen Preis bei weitem überstieg. Sie begehrten die Feststellung, dass sie die verlangten Erhöhungsbeträge nicht schulden. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az 18 C 84/19) gab ihnen Recht. Die Berufung der Vermieter blieb erfolglos, das Landgericht Berlin wies diese zurück. Es stellte in seinem Beschluss zunächst klar, dass ein Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach Modernisierung nur in der Höhe entstehe, „in der sich die geltend gemachten Investitionen als objektiv wirtschaftlich notwendig darstellen. Allein der Umstand, dass bestimmte Kosten nach der Behauptung des Vermieters in einem rein tatsächlichen Sinn aufgewendet worden sein sollen“, sei nicht maßgeblich. Es sei nämlich unzulässig, „dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tragen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind“ . Das Schreiben vom 16. Juni 2015 sei daher nicht geeignet, die Mindestanforderungen an eine Mieterhöhung nach § 559 BGB zu erfüllen, die vorgelegte Rechnung lasse „alle für eine seriöse Kalkulation wirklich notwendiger Kosten erforderlichen Parameter vermissen“: Die Lieferung und Montage einer neuen Heizungsanlage ohne jede Spezifikation mit Pauschalfestpreisen abzurechnen, entspreche in keiner Weise der Üblichkeit. Unabhängig davon sei dieses Vorgehen jedenfalls nicht geeignet, „um der Darlegungslast des Vermieters für objektiv notwendige Kosten zu genügen“ . Dabei gehe es nicht allein darum, „welche unterschiedlichen Leistungsgegenstände (Material, Arbeitsleistung, Baubegleitkosten) in einem Pauschalpreis vereinigt werden können, sondern (...) um die im Rechtsverkehr übliche textliche Beschreibung, welche genaue handwerkliche Leistung überhaupt stattgefunden haben soll“ . Es sei insbesondere keineswegs üblich und jedenfalls nicht ausreichend, wenn eine Heizungsanlage nicht mindestens mit der Angabe eines Herstellers und des konkret eingebauten Typs bezeichnet werde, sondern allein mit dem Gattungsbegriff „1 Heizungsanlage“ . Im Übrigen hielt das Landgericht ebenso wie die Mieter auch das geschäftliche Agieren des Vermieters gegenüber der Firma, die die Rechnung ausgestellt hatte, für „auffällig“: Es wäre zumindest erklärungsbedürftig, weshalb die Rechnung der bauausführenden Firma und die daraus resultierende Mieterhöhung das selbe Datum (16. Juni 2015) tragen, da kaum davon auszugehen sei, dass eine Rechnung in Höhe von fast 30.000 Euro am Tag der Ausstellung bar bezahlt worden sei. Die Umlage von Kosten nach § 559 BGB verlange aber „wohl zunächst die Bezahlung einer Rechnung“ .