Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung I

AG Köpenik, Urteil – AZ 6 C 88/19 –

Eine Vermieterin ließ im Winter 2016/2017 nach entsprechender Ankündigung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an der zentralen Heizungsanlage durchführen, die Mieterin duldete den Anschluss ihrer Wohnung an die neue Heizungsanlage. Die Gesamtkosten der Maßnahme waren in der Modernisierungsankündigung mit voraussichtlich 53.493,48 Euro angegeben worden. Mit Schreiben vom 13. September 2017 verlangte die Hausverwaltung der Vermieterin eine Mieterhöhung um 23,20 Euro ab 1. Dezember 2017. In dem Mieterhöhungsschreiben wurden Baukosten von insgesamt 53.493,48 Euro (exakt der Betrag aus der Ankündigung) zugrunde gelegt, von denen ein Teilbetrag von 46.321,35 Euro als umlegbare Modernisierungskosten beziffert wurde. Angaben zu dem Abzugsbetrag enthielt die Mieterhöhung nicht. Drei Wohnungen im Haus wurden entgegen der ursprünglichen Planung nicht an die Heizungsanlage angeschlossen. Die Mieterin monierte, dass die Mieterhöhung keine Berechnung und Erläuterung aufgrund der tatsächlich entstandenen Kosten und ersparten Instandsetzungskosten enthalte, und begehrte die Feststellung, zur Zahlung des Erhöhungsbetrags nicht verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht Köpenick gab ihr Recht: Aus einer Mieterhöhungserklärung nach durchgeführter Modernisierung müsse hervorgehen, „welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten“ . Einem „wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter“ müsse „allein aufgrund der Erhöhungserklärung eine Plausibilitätsprüfung der aufgewendeten Kosten und der Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein“ . Dies sei hier nicht der Fall, da lediglich die Baukosten in einer Gesamtsumme genannt seien, ohne Angabe, was genau ausgeführt worden sein soll. Insbesondere wurden auch keine Ausführungen zu den Abzugspositionen gemacht, sondern lediglich aufgelistet, dass von der Gesamtsumme der Baukosten nur eine geringere Summe als Modernisierungskosten anteilig umlegbar sei. Es sei damit nicht erkennbar, ob die Mieterhöhung plausibel ist. Dies gelte umso mehr, als entgegen der ursprünglichen Planung drei Wohnungen des Hauses gar nicht an die Heizungsanlage angeschlossen wurden, die behaupteten Gesamtkosten aber exakt identisch mit den in der Ankündigung genannten voraussichtlichen Kosten waren. Die von der Vermieterin vorgenommene Bezugnahme auf frühere Schreiben zur Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen ändere daran nichts; dort ginge es nämlich allenfalls um geplante Arbeiten und voraussichtliche Kosten. Über die dann tatsächlich ausgeführten Arbeiten und die tatsächlich angefallenen Kosten könne die ursprüngliche Ankündigung jedoch keinen Aufschluss geben.

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