Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung (Fassadendämmung)

Eine Mieterhöhung nach Durchführung einer Fassadendämmung ist unwirksam, wenn in ihr nicht erläutert wird, weshalb die Fassadensanierung eine Modernisierung sein soll und auch in der Modernisierungsankündigung konkrete Angaben, welche Energieeinsparung die angekündigten Arbeiten mit sich bringen sollen, fehlten.

AG Neukölln, Beschluss vom 29.02.2012 – AZ AZ: 7 C 273/11 –

Die Vermieter kündigten mit Schreiben vom 27. Mai 2010 eine Modernisierung durch Dämmung der Hausfassade an. Zur angeblichen, durch diese Maßnahme zu erzielenden Energieeinsparung hieß es lediglich: „Man geht davon aus, dass (...) die Anbringung der Wärmedämmung zu einer Reduzierung des Jahresheizwärmebedarfs von ca. 20% – 30% führt.“ Nach Abschluss der Fassadensanierung erklärte die Hausverwaltung der Vermieter mit Schreiben vom 24. Februar 2011 im eigenen Namen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gemäß § 559 BGB. In diesem Schreiben finden sich keine Angaben zum Grad der Energieeinsparung. Die Mieter/innen verweigerten die Zahlung der Mieterhöhung, worauf die Vermieter nach einigen Monaten Zahlungsklage erhoben. Mit Beschluss vom 29. Februar 2012 bewilligte das Amtsgericht Neukölln den Mietern die beantragte Prozesskostenhilfe mit folgender Begründung: Es bestünden Zweifel, ob überhaupt eine wirksame Mieterhöhungserklärung der Vermieter vorliege, da das Schreiben vom 24. Februar 2011 von der Hausverwaltung im eigenen Namen abgegeben wurde. Darüber hinaus entspreche die Mieterhöhungserklärung auch inhaltlich nicht den gesetzlichen Anforderungen. Es fehlten jegliche Angaben, aufgrund welcher Maßnahmen  welcher Grad der Energieeinsparungen erzielt worden sein soll. Zwar enthalte das Ankündigungsschreiben vom 27. Mai 2010 derartige Angaben, aber hierauf nehme die Erhöhungserklärung zum einen nicht Bezug, und zum anderen würden auch die Angaben im  Ankündigungsschreiben nicht ausreichen, da sie nur ungefähre Schätzungen enthielten. Schließlich müsste die Mieterhöhung darüber hinaus  Angaben zu ersparten Instandsetzungskosten enthalten. Das gelte zumindest dann, wenn in der Modernisierungsankündigung ausdrücklich von „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ die Rede gewesen sei.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


Anmerkung: Die Vermieter haben auf den Beschluss des Amtsgerichts Mitte sowohl diese Klage als auch eine Klage auf Modernisierungsmieterhöhung in einem gegen  Nachbarn der Mieterin geführten Parallelverfahren zurückgenommen.


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