Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach Modernisierung
b) Allerdings ist in diesem Fall der – nachfolgend geltend gemachte – Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.
BGH Urteil vom 16.12.2020 – AZ VIII ZR 367/18 –
Nach entsprechender Ankündigung führte eine Vermieterin in einer Wohnung ohne Bad diverse bauliche Veränderungen durch. Unter anderem wurde die bis dahin in der Wohnung vorhandene Toilette zu einem Bad umgebaut. Kurz nach Abschluss der Bauarbeiten forderte sie die Mieterin mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 auf, zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete einer Erhöhung der monatlichen Miete um 37,32 Euro zuzustimmen, wobei sie sich zur Begründung auf sechs mit einem Badezimmer ausgestattete Vergleichswohnungen bezog. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung zu. Mit einem weiteren Schreiben vom 30. August 2011 macht die Vermieterin eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB um 116,53 Euro monatlich geltend. Auf den Einwand der Mieterin, dass sie bereits auf Grundlage des modernisierten Zustands eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchgeführt habe, reduzierte die Vermieterin den Erhöhungsbetrag um 37,32 Euro auf 79,21 Euro monatlich. Diesen Erhöhungsbetrag zahlte die Mieterin lediglich unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage forderte sie die Vermieterin auf, für die Zeit vom Mai 2012 bis Juli 2014 die gezahlten Erhöhungsbeträge von monatlich 79,21 Euro zurückzuzahlen und begehrte zudem die Feststellung, dass sie diesen Erhöhungsbetrag auch künftig nicht zahlen müsse. Ihre Klage hatte am Ende keinen Erfolg. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hinderte die erste Mieterhöhung nach § 558 BGB die Vermieterin nicht, im Anschluss die Umlage der Modernisierungskosten in der zuletzt noch verlangten Höhe gemäß § 559 BGB geltend zu machen. Es stehe dem Vermieter nach dem Gesetz frei, im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen (sich also die aufgrund des modernisierten Zustands gestiegene Vergleichsmiete zu Nutze zu machen), oder nach §§ 559 ff. BGB die aufgewendeten Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Beide Varianten können allerdings nach Auffassung des BGH auch nacheinander zur Anwendung kommen. Dies sei keine ungerechtfertigte mehrfache Berücksichtigung der Modernisierung zulasten des Mieters, solange beide Mieterhöhungen zusammen nicht den Betrag übersteigen, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten (Modernisierungs-) Mieterhöhung hätte fordern können. Da die Vermieterin auf den entsprechenden Einwand der Mieterin ihre Modernisierungsmieterhöhung um den bereits zuvor nach § 558 BGB erzielten Betrag gekürzt hatte, liege eine ungerechtfertigte doppelte Belastung der Mieterin nicht vor.