Berliner Mietergemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vereinbaren Mieter mit ihrem Vermieter, eine geplante Modernisierung zu dulden und verzichtet dieser im Gegenzug für einen bestimmten Zeitraum nach Abschluss der Arbeiten „auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB“, so kann der Vermieter die Mieterhöhungserklärung erst nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums abgeben. Eine vorher erklärte Mieterhöhung ist unwirksam, auch wenn die Mieterhöhung erst für die Zeit nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums geltend gemacht wird.

LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2017 – AZ 66 S 98/17 –

Der Vermieter einer Wohnung in der Kreuzberger Gneisenaustraße verklagte die Mieterinnen im Jahr 2013 auf Duldung des Austauschs der vorhandenen Holzkastendoppelfenster gegen schalldämmende Isolierglasfenster. Da das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Auffassung der Mieterinnen teilte, dass die vorausgegangene Modernisierungsankündigung unwirksam und die Mieterinnen daher zumindest zu diesem Zeitpunkt nicht zur Duldung der Arbeiten verpflichtet seien, schloss der Vermieter mit den Mieterinnen einen Vergleich. Danach verpflichteten sich die Mieterinnen, den beabsichtigten Fensteraustausch zu dulden. Im Gegenzug verzichtete der Vermieter „für den Zeitraum von 12 Monaten ab vollständiger Fertigstellung der Arbeiten auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB“ , also auf die Umlage der anteiligen Modernisierungskosten. Unmittelbar nach dem Abschluss der Arbeiten übersandte er den Mieterinnen am 30. Oktober 2014 eine Mieterhöhungserklärung um 140,32 Euro monatlich, mit welcher er 11% der (angeblich) auf die Wohnung entfallenden Baukosten umlegte. Er zog den Erhöhungsbetrag allerdings erst 12 Monate später, seit November 2015, vom Konto der Mieterinnen ein. Die Mieterinnen widersprachen der Mieterhöhungserklärung und ließen die seit November 2015 eingezogenen Erhöhungsbeträge zurückbuchen. Im Mai 2016 klagte der Vermieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge von November 2015 bis Mai 2016 zuzüglich Mahnkosten und Rückbuchungskosten. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es vertrat mit den Mieterinnen die Auffassung, nach der im vorherigen Prozess getroffenen Vereinbarung habe der Vermieter erst zwölf Monate nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhungserklärung abgeben dürfen. Außerdem hätten die Mieterinnen jedenfalls für November 2015 bis Mai 2016 keine Mieterhöhung zahlen müssen, da der Erhöhungsbetrag die in der Modernisierungsankündigung genannte voraussichtliche Mieterhöhung um mehr als 10% überstieg. Der Erhöhungszeitpunkt hätte sich daher zumindest um sechs Monate verschoben. Der Vermieter nahm seine gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegte Berufung auf den Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 14. Juni 2017 zurück. Das Landgericht stellte darin klar, dass der Vermieter die Mieterhöhungserklärung nach der getroffenen Vereinbarung erst nach der vereinbarten Wartezeit von einem Jahr abgeben konnte. Der Vergleich sei dahingehend auszulegen, „dass gerechnet ab Fertigstellung der Bauarbeiten für ein Jahr auf die Durchführung des Mieterhöhungsverfahrens verzichtet wird, also schon auf die Abgabe der Erklärung einer Mieterhöhung“ . Der Verzicht habe nicht erst die Frage betroffen, ab wann der Vermieter einen Erhöhungsbetrag einziehen oder gerichtlich durchsetzen konnte. Es sei im Vergleich vielmehr bereits grundlegend darum gegangen, dass erst nach 12 Monaten „die Voraussetzungen für eine erhöhte Miete geschaffen werden sollten, nämlich durch eine dann erst mögliche Erklärung der Mieterhöhung“ .


Anmerkung: Da der Vermieter zwischenzeitlich (nach Abschluss des Fensteraustauschs) eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Berliner Mietspiegel) durchgesetzt und sich dabei auch auf die wohnwerterhöhenden modernen Isolierglasfenster berufen hat, kann er die Umlage der Modernisierungskosten nun nicht mehr nachholen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


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