Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist formell wirksam, wenn in ihr dargelegt ist, inwiefern die durchgeführten Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.
Die Kostenpositionen müssen auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden.

AG Neukölln, Urteil vom 27.01.2016 – AZ 13 C 165/15 –

Nachdem die Vermieterin eines Hauses in Neukölln verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hatte, erklärte sie mit Schreiben an den Mieter vom 9. September 2014 die Erhöhung der Miete um 154,00 Euro ab dem 1. Dezember 2014. Der Mieter zahlte die Erhöhung nicht, da er die Mieterhöhungserklärung für unwirksam hielt. Das Amtsgericht Neukölln hielt die Mieterhöhungserklärung nur teilweise, für die Kostenpositionen, die den jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar zugeordnet werden konnten, für wirksam und gab der Zahlungs- und Feststellungsklage der Vermieterin daher nur teilweise, nämlich hinsichtlich einer Erhöhung um 81,29 Euro, statt.
Die übrigen Kostenpositionen waren einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nicht zuzuordnen. In diesen Punkten verneinte das Gericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung.
Es führte in seinem Urteil aus, dass ein Vermieter, der gleichzeitig mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführen lässt, in seiner Mieterhöhungserklärung zunächst die Gesamtkosten der Maßnahme auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen müsse. Seien für einzelne Modernisierungsmaßnahmen verschiedene Gewerke ausgeführt worden, so müsse „innerhalb der einzelnen Maßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden“ . Die in der Mieterhöhung angegebenen Kostenpositionen müssten den jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen „ohne Weiteres – auch rechnerisch nachvollziehbar – zuzuordnen sein“ .    Da dies bei einigen der durchgeführten Maßnahmen anhand der Angaben in der Mieterhöhungserklärung ebenso wenig möglich war wie unter Zuhilfenahme der in Bezug genommenen Modernisierungsankündigung, hielt das Amtsgericht die Mieterhöhung teilweise für unwirksam. Eine Nachbesserung der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung sei im Prozess (anders als eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) nicht möglich.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer


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