Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung
BGH Versäumnisurteil vom 26.03.2025 – AZ VIII ZR 283/23 –
Die Vermieterin eines Wohnhauses in Bremen ließ nach entsprechender Modernisierungsankündigung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Kombithermen erstmals eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung einbauen. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte sie die entsprechenden Mieterhöhungen. Die Mieter einer Wohnung zahlten zunächst ab dem 1. Januar 2018 die geforderten Erhöhungsbeträge von 59 Euro monatlich bis zum Ende ihres Mietverhältnisses Ende August 2018. Im Jahr 2020 forderten sie die in diesem Zeitraum gezahlten Erhöhungsbeträge von der Vermieterin zurück. Sie waren der Ansicht, dass die Maßnahme nicht zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie geführt habe und die Kosten daher nicht als Kosten einer energetischen Modernisierung umgelegt werden konnten. Das Amtsgericht Bremen verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der Erhöhungsbeträge.
Auf deren Berufung holte das Landgericht Bremen in zweiter Instanz ein Sachverständigengutachten zu der Frage ein, ob die Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie geführt habe. Der Sachverständige sollte ermitteln, ob sich der durchschnittliche Verbrauch in den 4–5 Jahren nach Durchführung der Maßnahme im Vergleich zum durchschnittlichen Verbrauch von 4–5 Jahren davor vermindert hatte. Das Landgericht meinte, nur so könne festgestellt werden, ob die Maßnahme zur Einsparung von Endenergie geführt habe. Da die Vermieterin vor der Durchführung der Baumaßnahmen keine Zentralheizung betrieben hatte, kannte sie die vorherigen Energieverbräuche nicht und konnte dem vom Gericht bestellten Gutachter folglich keine geeigneten Daten zur Verfügung stellen. Das Landgericht Bremen wies daher die Berufung der Vermieterin zurück.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof urteilte, der das Urteil des Landgerichts aufhob und die Sache an dieses zurückverwies. Das Landgericht habe den Maßstab für die Ermittlung einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie verkannt. Der Vermieter könne eine Mieterhöhung nach Modernisierung bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu den Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten sei. Es sei nicht richtig, dass das Vorliegen einer solchen Einsparung ausschließlich anhand der tatsächlichen Energieverbräuche im Gebäude ermittelt werden könne, welche zudem von zahlreichen weiteren Faktoren (Klima, Nutzerverhalten usw.) abhängen. Der Gesetzgeber habe bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555c Abs. 3 BGB, als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung auf „anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nehmen könne. Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieeinsparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten könne deshalb nicht mit Erfolg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden.
Der vom Landgericht Bremen als notwendig angenommene lange Betrachtungszeitraum von 4-5 Jahren vor und nach Modernisierung würde im Übrigen dazu führen, dass ein Vermieter erst nach Jahren feststellen könnte, ob er die von ihm aufgewandten Kosten einer solchen Modernisierungsmaßnahme (teilweise) auf die Mieter umlegen kann. Dies widerspreche dem gesetzgeberischen Zweck, einen Anreiz zu solchen Modernisierungen zu bieten. Das Landgericht Bremen wird danach in der erneuten Verhandlung der Sache unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten – gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – zu beurteilen haben, ob zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung mit einer nachhaltigen Einsparung von Energie durch die Baumaßnahme gerechnet werden konnte. Dabei könne auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden.
