Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 und wohnwerterhöhende Merkmale I
Die Oldenburger Straße in 10551 Berlin ist keine „bevorzugte Citylage“ und angesichts des vorhandenen Kopfsteinpflasters auch keine „Lage an einer besonders ruhigen Straße“. Nicht jede verkehrsberuhigte Straße ist eine besonders ruhige Straße, Lärm verursacht nicht nur der Straßenverkehr.
AG Mitte, Urteil vom 25.01.2016 – AZ 113 C 107/15 –
Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine in einem verkehrsberuhigten Bereich der Oldenburger Straße in Moabit gelegene Wohnung. Er vertrat die Auffassung, dass sich unter anderem der vorhandene rückkanalfähige Kabelanschluss wohnwerterhöhend auswirken würde, auch wenn der Mieter einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelanbieter abschließen müsse, um über den Anschluss auch telefonieren oder das Internet nutzen zu können. Das Amtsgericht verneinte jedoch das Vorliegen dieses Merkmals. Fernsehempfang sei auch mit einem einfachen (nicht wohnwerterhöhenden) Kabelanschluss möglich. Auch wenn die Technik zur Nutzung der Rückkanalfähigkeit des Anschlusses vorhanden sei, könne dies seit dem Mietspiegel 2011 nicht mehr als wohnwerterhöhend gewertet werden, wenn der Mieter für eine solche Nutzung erst einen zusätzlichen Vertrag mit einem Kabelanbieter abschließen müsse. Das Amtsgericht folgte auch nicht der Auffassung des Vermieters, bei der Oldenburger Straße handele es sich um eine „bevorzugte Citylage“. Das Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ liege nicht allein deshalb vor, weil die Straße verkehrsberuhigt sei. Insbesondere angesichts des vorhandenen Kopfsteinpflasters hätte der Vermieter nach Auffassung des Amtsgerichts „deutlich mehr“ dazu vortragen müssen, weshalb die Straße besonders ruhig sein soll.
Anmerkung: Laut Berliner Mietspiegel 2015 ist in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ein rückkanalfähiger Kabelanschluss wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn die „Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten“ möglich ist. Das Amtsgericht Mitte hat hier also richtigerweise den Wortlaut des Mietspiegels ernst genommen, was leider keine Selbstverständlichkeit ist. Die meisten Amtsgerichte lassen es für die Annahme des Vorliegens dieses Merkmals ausreichen, dass Vermieter die technischen Voraussetzungen (Verlegung des Anschlusses in die Wohnung) zur Verfügung stellen. Tatsächlich dürfte das positive Merkmal bei der hier vorgenommenen wörtlichen Auslegung kaum jemals vorliegen, da wohl allenfalls Vermieter von Ferienwohnungen eine kostenlose Nutzung von Telefon und Internet anbieten.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde