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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2013 und Berücksichtigung wohnwertbildender Merkmale nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Das wohnwertmindernde Merkmal „kein Balkon“ liegt auch dann vor, wenn die Mieter zuvor das Angebot des Vermieters, als Modernisierung einen Balkon anbauen zu lassen, abgelehnt haben.
Eine Wohnung ist nur dann überwiegend mit Isolierverglasung (Einbau seit 1987) ausgestattet, wenn deutlich mehr als die Hälfte der Fenster diesem Standard entsprechen. Hierfür ist der Vermieter darlegungspflichtig.
Von einer Lage in einer besonders ruhigen Straße ist nicht allein deshalb auszugehen, weil die Wohnung in einer Tempo-30-Zone liegt.

AG Mitte, Urteil vom 18.06.2014 – AZ 11 C 410/13 –

Das wohnwertmindernde Merkmal „kein Balkon“ liegt auch dann vor, wenn die Mieter zuvor das Angebot des Vermieters, als Modernisierung einen Balkon anbauen zu lassen, abgelehnt haben.
Eine Wohnung ist nur dann überwiegend mit Isolierverglasung (Einbau seit 1987) ausgestattet, wenn deutlich mehr als die Hälfte der Fenster diesem Standard entsprechen. Hierfür ist der Vermieter darlegungspflichtig.
Von einer Lage in einer besonders ruhigen Straße ist nicht allein deshalb auszugehen, weil die Wohnung in einer Tempo-30-Zone liegt.   

Der Vermieter verlangte von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, welche diese verweigerten. Das Amtsgericht Mitte vertrat zu den streitigen Merkmalen der Wohnung folgende Auffassung: Laut Mietspiegel sei ein fehlender Balkon zwar dann nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen, wenn dem Anbau rechtliche Hindernisse entgegenstünden. Diese Ausnahme liege aber entgegen der Auffassung des Vermieters nicht deshalb vor, weil die Mieter den Anbau eines Balkons im Rahmen einer Modernisierung abgelehnt hätten. Der Vermieter hätte die Mieter ohne Weiteres auf Duldung verklagen können, wenn ihm daran gelegen gewesen wäre. Auch hinsichtlich der vom Vermieter behaupteten überwiegenden Isolierverglasung entschied das Amtsgericht zugunsten der Mieter. Diese hatten dargelegt, dass nur zwei von drei Zimmern teilweise über Isolierglasfenster verfügten, die Oberlichter seien dort zum Teil noch einfachverglast. Ansonsten gebe es in der Wohnung alte Holz-Kastendoppelfenster. Der Vermieter hätte daher nach Auffassung des Gerichts detailliert darlegen müssen, dass tatsächlich eine moderne Isolierverglasung überwiege. Davon sei nur dann auszugehen, „wenn deutlich mehr als die Hälfte der vorhandenen Fenster diesem Standard entsprächen“ . Auch das vom Vermieter behauptete  wohnwerterhöhende Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ verneinte das Amtsgericht. Hierfür reiche es nicht aus, dass das Haus in einer Tempo-30-Zone liege. Eine besonders ruhige Lage könne allenfalls für eine Sackgasse oder eine kleine Nebenstraße in einem Außenbezirk angenommen werden, nicht jedoch für eine Straße im „pulsierenden Prenzlauer Berg“ .

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer


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