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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach § 558 a BGB und Schriftformvereinbarung

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 10.11.2010 – AZ VIII ZR 300/09 –

Die Vermieterin verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Das Schreiben der Vermieterin trug keine Unterschrift, sondern den Vermerk: „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig.“

Der Mietvertrag enthielt folgende Formularklauseln: „§ 6 Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sind, soweit sich aus den allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden.“ Weiter hieß es in den allgemeinen Vertragsbestimmungen: „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sind schriftlich zu vereinbaren, dies schließt nicht aus, dass die Vertragsparteien im Einzelfall auf die Schriftform verzichten.“

Nachdem der Mieter nur eine Teilzustimmung zur begehrten Mieterhöhung erteilt hatte, klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung um weitere 43 Euro.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht wies die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurück, da ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorliege. Zwar sei die in § 558 a BGB verlangte Textform für Mieterhöhungsverlangen eingehalten, nicht jedoch die in § 6 des Mietvertrags vereinbarte Schriftform. Selbst wenn die Klausel unwirksam sein sollte, könne sich die Vermieterin als Verwenderin derselben darauf nicht berufen. Auch habe die Teilzustimmung des Mieters das Schriftformerfordernis nicht insgesamt, sondern lediglich hinsichtlich dieses Teilbetrags aufgehoben.

Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof auf die von der Vermieterin eingelegte Revision nicht gefolgt und hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Er stellte zunächst klar, dass das (einseitige) Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin keine Vertragsänderung oder -ergänzung darstellt oder bewirkt. Es verstoße somit auch nicht gegen § 6 des Mietvertrags, dass das Mieterhöhungsverlangen keine Unterschrift trage. Die vom Gesetz vorgeschrieben Textform, für welche eine solche Unterschrift nicht erforderlich ist, sei eingehalten (wovon auch das Landgericht ausging). Zu einer Vertragsänderung könne es vielmehr erst durch die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen. Den Parteien stehe es sodann offen, nachträglich eine den Schriftformerfordernissen genügende Beurkundung zu verlangen.

Der Bundesgerichtshof hat dementsprechend das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Da das Landgericht von einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ausging und keine Feststellung zur Wirksamkeit und zur materiellen Begründetheit getroffen hatte, konnte der BGH keine Endentscheidung treffen und verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.
 

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 346


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