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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung für Garage bei einheitlichem Mietvertrag

Wurde in einem Mietvertrag eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet, kann der Vermieter für diese Garage keine gesonderte Mieterhöhung verlangen.

AG Berlin Lichtenberg, Urteil vom 25.07.2008 – AZ 9 C 46/08 –

Die Vermieterin und die Mieterin stritten um die Berechtigung einer Mieterhöhung. In dem Mietvertrag war eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet. Wörtlich heißt es im Mietvertrag: "Die Wohnung besteht aus (...) und Zubehör, 1 Kellerraum, 1 Garage (...)."

Die Vermieterin verlangte die Erhöhung der Miete in Höhe von monatlich 14,66 Euro ausschließlich für die Garage. Nachdem die Mieterin die Zahlung der erhöhten Miete verweigerte, reichte die Vermieterin eine Klage ein.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte in seinem Urteil zunächst zu der Feststellung, dass ausweislich der Vertragsurkunde ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage geschlossen wurde. Dies ergebe sich bereits daraus, dass die Wohnung, der Kellerraum und Garage gemeinsam als Mietgegenstand bezeichnet werden. Diese Betrachtungsweise werde dadurch untermauert, dass die Vertragsparteien keine gesonderten Kündigungsfristen für die Wohnung und die Garage vereinbart hätten.

Dieser Vertragsauslegung stand nach Ansicht des Amtsgerichts nicht entgegen, dass sich die Garage im Hof hinter dem Wohnhaus befindet und eine andere Anschrift als dieses habe. Die Einheitlichkeit des Mietvertrags werde hierdurch nicht berührt. Auch der Umstand, dass die Mieten für die Wohnung und für die Garage getrennt aufgeführt wurden, rechtfertige nicht die Annahme von zwei rechtlich selbstständigen Verträgen.

Die Mieterin hatte auf Wunsch der Vermieterin in der Vergangenheit die Mietanteile für die Garage auf ein gesondertes Konto überwiesen. Dass die Mieterin auf diese Weise einer Bitte der Vermieterin nachgekommen war, führte nach Ansicht des Amtsgerichts nicht dazu, dass der bestehende einheitliche Vertrag nachträglich in zwei getrennte Verträge abgeändert wurde.

Abschließend wies das Amtsgericht darauf hin, dass der in dem Vertrag festgelegte Mietanteil für die Garage nicht mit einem Untermietzuschlag vergleichbar sei. Der Untermietzuschlag sei ein Entgelt für eine Sondernutzung der gemieteten Wohnung und könne daher gegebenenfalls isoliert erhöht werden. Eine mitvermietete Garage ist aber ein zur Wohnung gehörender Raum. Eine Mieterhöhung könne nur einheitlich für die Mietwohnung und die Garage unter Beachtung der Vorschriften der §§ 557 ff. BGB erfolgen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel

Anmerkung:

Das Amtsgericht weist zu Recht darauf hin, dass bei einem einheitlichen Mietvertrag nur eine Mieterhöhung für den gesamten Mietgegenstand nach den Vorschriften über das Wohnraummietrecht zulässig ist. Hätten die Vertragsparteien anstelle eines einheitlichen Mietvertrages jeweils einen Mietvertrag über die Wohnung und über die Garage geschlossen, stünde der Vermieterin ebenfalls kein Recht zur Erhöhung der Garagenmiete zu, weil eine solche Möglichkeit nur für Wohnraum vorgesehen ist. Allerdings hätte die Vermieterin in diesen Fällen die Möglichkeit, den Garagenmietvertrag gesondert zu kündigen und den Abschluss eines neuen Mietvertrags zu geänderten Bedingungen anzubieten.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 330


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