Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Bruttokaltmiete (1)

Ist zwischen den Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, dann ist ein Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete unwirksam, wenn in ihm die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verlangt wird. Behauptet der Vermieter, der Mieter habe einer Umstellung der Mietstruktur zugestimmt, dann trägt er hierfür die Beweislast.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 07.03.2000 – AZ 19 C 379/99 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. In dem Mietvertrag war ursprünglich eine Bruttokaltmiete vereinbart (die kalten Betriebskosten waren in der Miete enthalten). In dem Mieterhöhungsverlangen wurde eine Erhöhung der Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten verlangt. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Mieter in der Vergangenheit einer Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zugestimmt hatten.

Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Es vertrat die Ansicht, der Vermieter könne die geforderte Zustimmung, unabhängig von der Höhe des verlangten Mietzinses bereits deshalb nicht verlangen, weil ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht vorlag. Das Gericht ging davon aus, dass zwischen den Mietvertragsparteien eine Bruttokaltmiete vereinbart war. Aus diesem Grunde konnte der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhungserklärung bereits deshalb nicht verlangen, weil mit der Zustimmung zugleich eine Abänderung der Mietstruktur von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete verlangt wurde. Eine Änderung der Mietzinsstruktur entgegen den Willen des Mieters kann mit einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG nicht verlangt werden. Das Gericht ging ferner davon aus, dass den Vermieter die Beweislast für seine Behauptung trifft, die Mieter hätten einer Umstellung der Mietstruktur von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete bereits zugestimmt. Diesen Beweis aber hatte der Vermieter nicht erbracht. Die vom Vermieter bei Gericht eingereichten Betriebskostenabrechnungen reichten zum Nachweis der Änderung der Mietzinsstruktur nicht aus. Weitere vom Vermieter angebotene Beweisangebote waren verspätet vorgebracht und deshalb vom Gericht nicht berücksichtigt worden. Die Klage des Vermieters wurde daher ohne Beweisaufnahme abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt und Notar Hans Günter Hell

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 281

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