Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Angabe öffentlicher Fördermittel (4)

BGH Karlsruhe, Urteil vom 25.02.2004 – AZ VIII ZR 116/03 –

Sachverhalt:
Die Mieterin hatte von dem Rechtsvorgänger der Vermieter durch Mietvertrag vom 05.10.1973 Wohn- und Gewerberäume in Berlin gemietet. Aufgrund eines Modernisierungsvertrags vom 15./31. Oktober 1983 zwischen dem Land Berlin und den Klägern erhielten diese unter anderem einen Baukostenzuschuss von 2.283.784 DM. Außerdem wurden Vorauszahlungsmittel in Höhe von 1.560.374 DM mit der Maßgabe gewährt, dass das Land Berlin 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit darüber entscheiden werde, ob letztere ebenfalls als Zuschuss gewährt würden oder rückzahlbar seien (§ 4 Abs. 4 des Vertrages).

In § 7 des Vertrages heißt es unter anderem:

"(3) Der Eigentümer verpflichtet sich, während der Dauer dieses Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als in diesem Vertrag vereinbart.
(4) Die Laufzeit dieses Vertrags endet ... 20 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit."

Die mittlere Bezugsfertigkeit im Sinne des Vertrages trat am 01.03.1985 ein. Am 22.12.1995 trafen die Vertragspartner eine Zusatzvereinbarung zum Modernisierungsvertrag, in der unter anderem folgende Bestimmungen getroffen wurden:

"§ 1 In Vollzug des § 4 Abs. 4 Satz 2 des obengenannten Modernisierungsvertrages sind die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen.
§ 2 In Abweichung zu den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrages (Miethöhe) dürfen Mieterhöhungen nach Maßgabe des § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ... verlangt werden."

Die Vermieter begehren die Zustimmung der Mieterin zu dem von ihnen am 26.07.1999 ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen, das die erhaltenen Fördermittel nicht berücksichtigte.

Die Parteien haben zunächst über Größe und Ausstattungsmerkmale der vermieteten Räumlichkeiten gestritten, im Berufungsrechtszug des Weiteren darüber, ob die Kläger die erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen hätten angeben und prozentual in Abzug bringen müssen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieter zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Vermieter ihr Begehren einer Zustimmung der Mieterin zur Mieterhöhung weiter.

Aus den Urteilsgründen:
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen der Vermieter vom 26.07.1999 berücksichtige nicht das Begründungserfordernis aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Nach dieser Vorschrift sei für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erforderlich, dass von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen seien. Das hätten die Vermieter nicht getan. Entbehrlich seien der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge allenfalls dann, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe der Miete habe; anderenfalls führe der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Dabei seien Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von Mitteln aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG regelmäßig jedenfalls nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrags beendet sei. Während der vertraglichen Laufzeit seien die Fördermittel hingegen in Abzug zu bringen. Die Vermieter könnten die geforderte Mieterhöhung nicht verlangen, weil sie sich in dem Fördervertrag einer Bindungszeit von 20 Jahren unterworfen hätten, die erst am 28.02.2005 auslaufe. Eine Beschränkung der Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse auf einen Zeitraum von zwölf Jahren komme jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter aus eigener Entschließung einer bestimmten Bindungszeit unterwerfe. Mit der 20-jährigen Bindungszeit werde nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG verstoßen, da diese auf der eigenen Entscheidung des Eigentümers, welcher die Förderung nicht hätte in Anspruch nehmen müssen, beruhe.

Unter Berücksichtigung der erhaltenen Fördermittel, die auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 1906,03 DM anzurechnen seien, ergebe sich eine Obergrenze für eine zulässige Miete, die unterhalb der von den Vermietern geforderten Miete in Höhe von 1576,81 DM liege. Die Fördermittel hätten daher in dem Mieterhöhungsverlangen ausgewiesen und berücksichtigt werden müssen.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis nicht stand. Allerdings greift die Rüge der Revision nicht durch, aus einem Vergleich der Formulierungen in den Regelungen der §§ 2 Abs. 2 und 3 Abs. 3 des hier noch anwendbaren (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ergebe sich, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Angabe der Kürzungsbeträge des § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG kein Wirksamkeitserfordernis für das Mieterhöhungsverlangen sei. Nach § 2 Abs. 2 MHG ist das Mieterhöhungsverlangen in schriftlicher Form geltend zu machen und zu begründen. Da § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zudem bestimmt, dass die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen sind, sind diese Beträge in einer ordnungsgemäßen Begründung aufzuführen. Das folgt auch aus dem Zweck der Regelung. Sinn des Begründungszwangs ist es, dem Mieter zu ermöglichen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Soll dieser Zweck erreicht werden, müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind. Ungeachtet der sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 Abs. 2 und § 3 Abs. 3 MHG führt somit auch im Fall des § 2 MHG ein Verstoß gegen den Begründungszwang zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens, das - anders als nach neuem Recht (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB) - nicht "nachgebessert", sondern nur im Rechtsstreit durch ein erneutes Erhöhungsverlangen ersetzt werden kann.

Die Revision ist jedoch deshalb begründet, weil die Kläger einer Bindung hinsichtlich der Höhe des Mietzinses nicht mehr unterlagen, sodass die gewährten Fördermittel in dem Erhöhungsverlangen nicht aufgeführt zu werden brauchten. Da die Begründung des Erhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, dessen Berechtigung zu überprüfen, braucht sie keine Elemente zu enthalten, die für die Berechtigung des Verlangens keine Rolle spielen. Ob dies bei Baukostenzuschüssen der Fall ist, richtet sich danach, wie lange diese bei Mieterhöhungen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG berücksichtigt werden müssen. Hierzu gibt es verschiedene Auffassungen.

Nach einer Ansicht sind erhaltene Zuschüsse bei Mieterhöhungen grundsätzlich zeitlich unbegrenzt in Abzug zu bringen. Eine andere Auffassung hält eine Anrechenbarkeit nur innerhalb von höchstens zwölf Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahme für gerechtfertigt. Schließlich wird die Meinung vertreten, die erhaltenen öffentlichen Mittel seien nur während der Laufzeit des Fördervertrages in Abzug zu bringen.

Für die erstgenannte Auffassung spricht zwar der Wortlaut der §§ 2 Abs. 1 und 3 Abs. 1 MHG, die eine zeitliche Befristung des Abzugs nicht vorsehen. Zu Recht verweisen die Gegner dieser Ansicht jedoch darauf, dass die Vorschriften auf einen bestimmten zeitlichen Rahmen reduziert werden müssen. Anderenfalls würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuss somit "aufgebraucht" ist. Dies wäre auch im Hinblick auf Art. 14 GG bedenklich, da der Vermieter auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Das dagegen vorgebrachte Argument, dies sei deshalb richtig, weil gewährte verlorene Zuschüsse der öffentlichen Haushalte dem Vermieter auch endgültig verblieben, greift dagegen nur vordergründig.

Sinn der Regelungen der §§ 2 und 3 MHG ist es, dem Vermieter, der nicht über genügend eigenes Kapital verfügt, durch verbilligte Darlehen oder Zuschüsse gleichwohl zu ermöglichen, Modernisierungen durchzuführen. Dem Vermieter, der nach der Durchführung von Modernisierungen eigentlich nach § 3 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG die Miete erhöhen dürfte, sollen aber solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Anderenfalls würde er gegenüber demjenigen Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanziert hat. Hingegen darf derjenige Vermieter, der öffentliche Mittel erhalten hat, nicht zeitlich unbegrenzt schlechter gestellt werden als derjenige, der privates Vermögen aufgewendet hat. Sonst würde der Zweck der Regelungen der §§ 2 und 3 MHG verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde.

Hinsichtlich der Frage einer zeitlichen Begrenzung der Anrechnung öffentlicher Fördermittel auf eine Mieterhöhung auf die im Fördervertrag vorgesehene Laufzeit abzustellen, selbst wenn der vom Gesetz zur Regelung der Miethöhe vorgegebene Zeitraum unterschritten ist, erscheint jedoch problematisch. Die §§ 2 und 3 MHG bestimmen, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen kann und welche Beträge (zwingend) in Abzug zu bringen sind. Daraus folgt aber auch, dass der Mieter berechtigt ist, die Zustimmung zu verweigern, wenn sich der Vermieter zu seinem eigenen Vorteil nicht an die vorgeschriebene Berechnung hält. Diese dem Mieter vom Gesetz gewährte Rechtsstellung kann ihm nicht ohne Weiteres durch einen öffentlichrechtlichen Fördervertrag genommen werden, an dem er selbst nicht beteiligt ist. Andererseits ist die Anrechnung einer öffentlichen Förderung, wenn diese nicht in den Mietvertrag einbezogen oder im Fördervertrag mit unmittelbarer Wirkung zugunsten des Mieters ausgestattet wurde (vgl. § 328 BGB), aus den oben genannten Gründen nur zeitlich begrenzt vorzunehmen. Nur insoweit ist folglich auch der Mieter geschützt, so dass nur eine kürzere Vertragslaufzeit, als sie sich aus der gesetzlichen Regelung ergibt, den Mieter in seinen gesetzlichen Rechten beeinträchtigen würde.

Der Senat neigt dazu, den Anrechnungszeitraum mit zwölf Jahren zu bemessen. Auszugehen ist von § 3 Abs. 1 Satz 6 in Verbindung mit Satz 1 MHG. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11% des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags würde sich ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren ergeben. Nur für diesen Zeitraum wäre dann auch die aus §§ 2 und 3 MHG herzuleitende Rechtsstellung des Mieters ausreichend gesichert.

Die aus §§ 2 und 3 MHG folgende Frist bis zur Zulässigkeit der Mieterhöhung der Kläger war daher im Zeitpunkt ihres Schreibens vom 26.07.1999 längst abgelaufen. Vorliegend hatte das Land Berlin mit den Klägern allerdings zunächst eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit in § 7 Abs. 3 und 4 des Fördervertrags vom 15./31.10.1983 vereinbart. Diese Frist endete nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erst am 28.02.2005. Ob die Laufzeit des Fördervertrags die Kläger über den Zeitraum von höchstens zwölf Jahren hinaus deshalb bindet, weil sie sich ihr "unterworfen" haben, wie das Berufungsgericht meint, braucht nicht entschieden zu werden. Zu Recht rügt nämlich die Revision, das Berufungsgericht habe übersehen (§ 286 ZPO), dass die in dem Modernisierungsvertrag mit dem Land Berlin vereinbarte Bindungszeit hinsichtlich der Miethöhe durch die Zusatzvereinbarung zum Modernisierungsvertrag vom 22.12.1995 verkürzt worden ist. Da das Berufungsgericht auf die Zusatzvereinbarung nicht eingegangen ist, ihre Auslegung daher unterblieben ist und weitere Feststellungen nicht zu treffen sind, kann der Senat die entsprechenden Vertragsbestimmungen selbst auslegen. Danach haben sich die Vertragspartner, wie aus § 2 der Zusatzvereinbarung hervorgeht, ausdrücklich darauf geeinigt, dass Mieterhöhungen in Abweichung von den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrags nach Maßgabe des § 2 MHG nunmehr verlangt werden dürfen. Die Zusatzvereinbarung muss im Zusammenhang mit den Regelungen über die Vorauszahlungsmittel in Höhe von 1.560.374 DM gesehen werden. Hinsichtlich dieses Betrags war in § 4 Abs. 4 des Modernisierungsvertrags vereinbart worden, dass zehn Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin darüber entschieden werden sollte, in welcher Höhe diese Mittel in Darlehen umgewandelt bzw. endgültig als Zuschuss gewährt werden. In § 1 der Zusatzvereinbarung wurde nunmehr festgelegt, dass die Vorauszahlungsmittel in vollem Umfang zurückzuzahlen seien. Im Gegenzug wurde den Vermietern die Möglichkeit gegeben, bereits vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren Mieterhöhungen vorzunehmen.

Damit war es den Klägern jedenfalls zwölf Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit erlaubt, Mieterhöhungen zu verlangen, ohne Abzüge für die öffentliche Förderung vornehmen zu müssen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.07.1999 brauchte folglich die erhaltene öffentliche Förderung nicht auszuweisen.