Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mängelbeseitigung und Zwangsvollstreckung

Mieter können sich aufgrund eines Urteils gegen den Vermieter auf Mängelbeseitigung im Wege der Zwangsvollstreckung zur Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters ermächtigen lassen. Auf der gleichen Grundlage können sie sich gegebenenfalls auch zur Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Schadensursache ermächtigen lassen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter nach Verkündung des Urteils selbst die Mängelbeseitigung und Untersuchungen der Schadensursache angekündigt hat.

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2011 – AZ 63 T 153/11 –

Die Vermieterin wurde mit Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg verurteilt, Schimmel in der Wohnung der Mieter „dauerhaft und ursächlich zu beseitigen“. Die Mieter begehrten in der Zwangsvollstreckung die Ermächtigung, einen Sachverständigen auf Kosten der Vermieterin mit einer Begutachtung zu beauftragen, um die Ursache des Schimmels zu ermitteln und um durch eine Ersatzvornahme die Beseitigung beauftragen zu können. Das Amtsgericht wies den Antrag der Mieter mit Beschluss vom 20. September 2011 zurück. Eine Ersatzvornahme käme hier nicht in Frage, da die Vermieterin das Wahlrecht habe, wie die geschuldete Mängelbeseitigung erfolgen solle (Folge wäre nach dieser Auffassung, dass die Mieter einen Zwangsvollstreckungsantrag auf Festsetzung eines Zwangsgelds/ Zwangshaft zur Erzwingung der von der Vermieterin geschuldeten Arbeiten stellen müssten). Auf die Beschwerde der Mieter wies das Landgericht Berlin diese Auffassung zurück: Der Zwangsvollstreckungsantrag der Mieter sei richtig gewesen und auch der Antrag auf Ermächtigung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Schadensursache sei sachgerecht. Allerdings scheiterte der Antrag der Mieter auch vor dem Landgericht, weil die Vermieterin am 6. Mai 2011 den Mietern einen Termin zur Instandsetzung angekündigt und mitgeteilt hatte, dass dann auch Messungen zur Ermittlung der Ursache der Feuchtigkeit durchgeführt werden sollen. Die Mieter hatten einen solchen Termin nicht ermöglicht, weil die Vermieterin vorher nicht die einzelnen Schritte der geplanten Mängelbeseitigung angekündigt hatte. Das Landgericht Berlin stellte klar, dass die Vermieterin entscheiden kann, wie sie den Mangel beseitigen lässt.


Mitgeteilt von Rechtsanwälten Sten Köplin-Fritsche und Matthias Vogt


Anmerkung:

Der Anspruch von Mieter/innen auf Beseitigung von Mängeln in der Wohnung beinhaltet grundsätzlich kein Mitspracherecht bei der Frage, wie oder durch wen der Vermieter die Mängelbeseitigung durchführt. Nur wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist, können Mieter/innen die Beseitigung durch den Vermieter ablehnen und den Mangel selbst beseitigen lassen (Ersatzvornahme). Wenn der Vermieter die Beseitigung eines Mangels ankündigt, bleibt den Mieter/innen also meist nichts anderes übrig, als ihn oder die von ihm beauftragten Handwerker erst einmal gewähren zu lassen und zwar auch dann, wenn seitens der Mieter/innen Zweifel bestehen, ob die beauftragten Handwerker fachkundig sind oder die Art der geplanten Mängelbeseitigung sachgerecht ist. Verweigern oder verhindern sie die Mängelbeseitigung, kommen sie in „Annahmeverzug“, was unter anderem auch den Verlust des Minderungsrechts zur Folge haben kann.

 


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