Mietrecht
Urteile
Mängelbeseitigung und Verjährung des Anspruchs im bestehenden Mietverhältnis
BGH Urteil vom 17.02.2010 – AZ VIII ZR 104/09 –
Die Mieterin wohnt seit 1959 in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 1990 wurde das über der Wohnung der Mieterin liegende Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Vermieter hatte das Haus 1997 erworben. Im Jahr 2002 verlangte die Mieterin von der Vermieterin die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung.
Nach einem Mieterwechsel der Dachgeschosswohnung verfolgte sie den Anspruch auf Mängelbeseitigung zunächst nicht weiter und forderte die Vermieterin im Oktober 2006 erneut zur Beseitigung des Mangels auf. Da die Vermieterin nicht reagierte, klagte die Mieterin auf Verbesserung des Trittschallschutzes.
Das Amtsgericht hat die Klage unter Hinweis auf die Verjährung des Mängelbeseitigungs- anspruchs abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Die Vermieterin legte gegen das Berufungsurteil Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Revision hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof ging davon aus, dass ein Mangel durch den unzureichenden Schallschutz vorliege und der Anspruch nicht verjährt sei, weil es sich bei dem Anspruch auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Ge- brauch geeigneten Zustands der Mietsache um einen echten, auf dauernde Leistung gerichteten Erfüllungsanspruch handele.
Mit dem Begriff „gewähren“ in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB werde verdeutlicht, dass die Pflicht des Vermieters nicht nur in einer einmaligen Handlung des Überlassens bestehe, sondern der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertraglichen Gebrauch ermöglichen müsse und deshalb auch zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet sei. Dieser Anspruch sei kein vom Erfüllungsanspruch losgelöster Anspruch, sondern vielmehr eine präzisierte Ausprägung desselben. Diese Unterhaltungspflicht betreffe insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen des Mietgebrauchs.
Der im Beweissicherungsverfahren beauftragte Sachverständige habe bestätigt, dass die Trittschalldämmung unzureichend sei und auch Geräusche, die von der WC-Spülung in der Dachgeschosswohnung ausgingen, die zulässigen Grenzwerte überstiegen.
Zu Begründung führte der BGH weiter aus: Die Frage, ob der Anspruch eines Mieters auf Beseitigung eines während der Mietzeit aufgetretenen Mangels verjähren könne, sei bislang höchstrichterlich noch nicht entschieden und werde in der Literatur und der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt.
Nach einer weit verbreiteten Auffassung beginne die Verjährung für einen während der Mietzeit aufgetretenen Mangel mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mangel ent- standen sei und der Mieter davon Kenntnis erlangt habe.
Die Gegenmeinung vertrete die Auffassung, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit unverjährbar sei.
Es sei auch wenig konsequent, dem Mieter mit der Mietminderung ein Gewährleistungsrecht wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache zu gewähren, wenn er eine mangelfreie Mietsache überhaupt nicht mehr fordern könne. Diese Rechtsansicht entspricht nach Ansicht des BGH dem Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung solle den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären könne, weil ihm die Beweismittel abhanden gekommen oder die Zeugen nicht mehr auffindbar seien. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Mieters zur Beseitigung von Mängeln nicht zu. Eine Beweisnot des Vermieters im Hinblick auf den Zeitablauf seit dem erstmaligen Auftreten des Mangels sei auszuschließen, da das Begehren des Mieters lediglich darin bestehe, die Mietsache aktuell in einen gebrauchstauglichen Zustand zu versetzen.