Mietrecht
Urteile
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
AG Wedding, Urteil vom 18.09.2025 – AZ 13 C 104/25 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
Die Mieterin einer Wohnung in Reinickendorf konnte die Mieten für Dezember 2024 sowie Januar und Februar 2025 nicht bezahlen. Sie hatte bereits am 20. Juli 2024 beim zuständigen Bezirksamt die Bewilligung von Leistungen für Unterkunft und Heizung im Rahmen der Grundsicherung beantragt und alle erforderlichen Unterlagen auch bis Dezember 2024 eingereicht. Einen entsprechenden Bescheid hatte sie jedoch noch nicht erhalten. Nach dem Auszug ihres Sohnes aus der Wohnung musste sie die Wohnkosten alleine aufbringen, was ihr nicht möglich war. Ihre Vermieterin kündigte ihr mit Schreiben vom 12. Februar 2025 wegen der aufgelaufenen Rückstände fristlos und hilfsweise auch ordentlich. Am 1. April 2025 bewilligte ihr sodann das Bezirksamt Reinickendorf die beantragten Leistungen, die Mieterin richtete daraufhin bei ihrer Bank sofort einen Dauerauftrag zur Zahlung der monatlichen Miete an die Vermieterin ein. Außerdem hatte sie ein Darlehen zur Übernahme von Mietrückständen beantragt, mit welchem sie schließlich im Mai 2025 auch die Mietrückstände vollständig ausgleichen konnte. Dennoch verfolgte die Vermieterin ihren Räumungsanspruch weiter.
Das Amtsgericht Wedding wies ihre Klage jedoch ab. Nach Auffassung des Amtsgerichts war die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ohnehin unwirksam geworden, da die Zahlungsrückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Klage der Vermieterin vollständig ausgeglichen worden waren. Aber auch die ordentlichen Kündigungen hatten das Mietverhältnis nach Ansicht des Amtsgerichts nicht beendet. Denn im konkreten Fall habe das Verhalten der Mieterin nach Ausspruch der Kündigung ihre vorherige Pflichtverletzung „in einem milderen Licht erscheinen“ lassen, weshalb der Vermieterin die Durchsetzung ihres Räumungsbegehrens nach Treu und Glauben verwehrt sei. Die Mieterin habe sich unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um die Begleichung der Mietrückstände bemüht, und es sei auch gelungen, die Rückstände innerhalb eines kurzen Zeitraums auszugleichen. Hinzu käme, dass das Mietverhältnis schon seit mehr als zwölf Jahren bestand, ohne dass es bis dahin zu Mietrückständen gekommen war. Die Mieterin hatte sich zudem rechtzeitig um die Bewilligung von Leistungen für Unterhalt und Heizung bemüht, lediglich aufgrund der verzögerten Bearbeitung durch das Bezirksamt seien die Leistungen erst im April 2025 bewilligt worden. Ebenfalls zugunsten der Mieterin wertete das Gericht, dass sie einen Dauerauftrag eingerichtet hatte, außerdem auch, dass für sie eine Betreuerin bestellt ist, die Zugriff auf ihr Konto hat. Es bestehe daher auch eine hinreichende Gewähr, dass die Miete zukünftig pünktlich und vollständig entrichtet wird. Das Verhalten der Mieterin lasse daher insgesamt erkennen, dass die Vermieterin künftig nicht noch einmal mit Zahlungsrückständen rechnen müsse.
Anmerkung: Durch die rechtzeitige vollständige Zahlung eines kündigungsrelevanten Mietrückstands nach Erhalt einer entsprechenden Kündigung wird nach dem Gesetz (und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs) nur die fristlose Kündigung unwirksam (dies auch nur, wenn es in den zwei Jahren zuvor nicht schon einmal eine solche Kündigung gab). Dies gilt aber nicht für die regelmäßig gleichzeitig ausgesprochene ordentliche (fristgemäße) Kündigung. Um diese wie hier erfolgreich abwenden zu können, muss man das Gericht davon überzeugen, dass man unverzüglich nach Erhalt der Kündigung alles getan hat, um erneute Zahlungsrückstände zuverlässig zu verhindern. Lassen Sie sich in jedem Fall umgehend in einer unserer Beratungsstellen darüber informieren, welche Maßnahmen zu ergreifen sind, falls Sie eine solche Kündigung erhalten sollten.
