Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Durch den vollständigen Ausgleich eines Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird nicht nur die wegen dieses Zahlungsrückstandes erklärte fristlose Kündigung, sondern auch die gleich- zeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nachträglich wirkungslos.

AG Pankow/Weißensee, Urteil – AZ 2 C 234/18 –

Die Vermieterin einer Wohnung kündigte der Mieterin wegen erheblicher Zahlungsrückstände fristlos und „hilfsweise fristgerecht“. Da die Mietrückstände daraufhin vollständig ausgeglichen wurden, stützte die Vermieterin ihren Räumungsanspruch nur noch auf die erklärte fristgerechte Kündigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt ein vollständiger Ausgleich des eine Kündigung begründenden Mietrückstands gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wer- den, nicht jedoch die gleichzeitig erklärte fristgerechte Kündigung. Dieser Auffassung ist das Amtsgericht Pankow/Weißensee in seinem Urteil vom 7. November 2018 vehement entgegengetreten. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs, die mindestens dreimonatige Kündigungsfrist der fristgerechten Kündigung schütze die gerade auf Sozialleistung angewiesenen Mieter „in einem auch nur ansatzweise erheblichen Umfang eher vor Obdachlosigkeit als eine fristlose Kündigung“ sei „schlichtweg lebensfremd“. Im Übrigen würde durch diese Auslegung des Bundesgerichtshofs „gerade den Sozialleistungsträgern der Anreiz genommen, auf die in erster Linie fristlos erklärte Kündigung den rückständigen Mietzinsbetrag auszugleichen“. Einen ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers, die Heilungswirkung der vollständigen Zahlung in der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken, vermag das Amtsgericht – anders als der Bundesgerichtshof – jeden- falls nicht erkennen.
Anmerkung: So erfreulich für die betroffene Mieterin dieses Urteil des Amtsgerichts und die Tatsache, dass die Vermieterin keine Rechtsmittel dagegen eingelegt hat, auch sind, Entspannung ist in dieser Frage leider nicht angesagt. Erst mit seinen zwei Urteilen vom 19. September 2018 (AZ: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, siehe MieterEcho Nr. 399/ Dezember 2018) hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, dass durch die „Schonfristzahlung“ lediglich die fristlose, nicht aber die gleichzeitig/hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam wird. Leider hat der Gesetzgeber trotz der Forderungen - insbesondere auch der Mieterorganisationen - die in Aussicht genommene Änderung nicht in das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) aufgenommen. Eine baldige Änderung dieser Rechtsprechung ist folglich, trotz der erheblichen Kritik in der Instanzrechtsprechung und Literatur, nicht zu erwarten.


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