Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung

1. Ein Mieter, der die Mietsache ganz oder teilweise einem Dritten überlässt, ohne vorher die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, verhält sich auch dann vertragswidrig, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
2. Der Vermieter kann von seinem Mieter verlangen, dass dieser ihm die Bedingungen der beabsichtigten Untervermietung mitteilt und belegt.
3. Die unerlaubte Gebrauchsüberlassung allein rechtfertigt eine Kündigung jedoch nur, wenn der Kündigung unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls ein den Ausspruch einer Kündigung tragendes Gewicht zukommt.

LG Berlin, Urteil – AZ 65 S 85/18 –

Die zwei Hauptmieter einer Wohnung in Neukölln bezogen diese mit Wissen der damaligen Hausverwaltung im Jahr 2006 gemeinsam mit zwei Untermietern. Einer dieser Untermieter wohnte durchgehend bis Anfang 2017 in der Wohnung, dann zog er für einige Monate aus.
Nachdem die Vermieterin mehrere ihr nicht bekannte Namen am Klingelschild entdeckt hatte, mahnte sie mit Schreiben vom 09.05.2017 die Mieter ab. Sie forderte diese auf, die vollständigen Namen der Untermieter zu nennen und ihr die Untermietverträge zur Berechnung eines Untermietzuschlages zu übersenden. Dem Auskunftsverlangen kamen die Mieter nicht nach. Allerdings haben sie die Überlassung an einen der „Untermieter“ beendet.
Mit Schreiben vom 13.06.2017 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung und „Verletzung der Mitteilungspflicht“ .
Ab dem 15.07.2017 zog der ursprüngliche Untermieter nach vorübergehender Abwesenheit seit Anfang des Jahres wieder in die Wohnung ein, was der Vermieterin auch mitgeteilt wurde. Auf dieses Schreiben hin gab es keine Nachfragen der Vermieterin.
Nachdem ein weiterer Untermieter ausgezogen war, wohnte ab Oktober 2017 nur noch einer der beiden Hauptmieter mit dem im Juli 2017 zurückgekehrten ursprünglichen Untermieter in der Wohnung.
Das Amtsgericht Neukölln hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen, auch deren Berufung hatte keinen Erfolg. Zwar stellte das Landgericht Berlin klar, dass der Mieter, der untervermietet, „ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen, sich auch dann vertragswidrig verhält, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat“ . Auch bestehe ein Anspruch des Vermieters auf „Mitteilung des Untermietvertrages“ , da das berechtigte Interesse des Mieters an der Gebrauchsüberlassung voraussetze, „dass dieses mit der Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht“ . Erziele der Mieter beispielsweise „aus der Untervermietung Einnahmen, die der Höhe nach ohne sachlichen Grund über das hinausgehen, was der Vermieter nach den mieterschützenden Regelungen des sozialen Wohnraummietrechts  verlangen darf, so stünde dies ersichtlich nicht mit der – stets im Wandel begriffenen – Rechts- und Sozialordnung im Einklang, die – aktuell – auf angespannte Wohnungsmarktsituationen in Ballungszentren wie Berlin reagiert“ . Für die erneute Überlassung eines Teils der Wohnung an den ursprünglichen Untermieter nach dessen vorübergehendem Auszug im Jahr 2017 hätten die Mieter nach Auffassung des Landgerichts somit die erneute Erlaubnis der Vermieterin einholen müssen. Diese Pflichtverletzung rechtfertige jedoch im konkreten Einzelfall nicht die Kündigung des Mietverhältnisses. Unter Berücksichtigung der von der Vermieterin 10 Jahre zuvor ohne Einwände zur Kenntnis genommenen Mitteilung der ersten Untervermietung an diese Person hätten die Mieter nämlich „offenkundig nicht unter bewusster Missachtung der Belange oder Person des Vermieters“ gehandelt. Dafür spräche auch die Beendigung der weiteren Untermietverhältnisse nach der Abmahnung bzw. Kündigung.

Anmerkung: Zu beachten ist, dass die Zivilkammer 65 des LG Berlin es für erforderlich hält, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters seine Einkünfte aus dem Untermietverhältnis belegt. Dies begründet das Gericht nicht mit dem üblichen Interesse des Vermieters, einen Untermietzuschlag zu „berechnen“ (tatsächlich verneint diese Kammer einen generellen Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Untermietzuschlages). Vielmehr ist die Kammer der Auffassung, dass das Interesse an der Untervermietung dann bereits gar nicht „berechtigt“ ist, wenn der Mieter selbst durch die Untervermietung an der angespannten Wohnungsmarktlage verdienen (also z. B. gegen die Regeln der „Mietpreisbremse“ verstoßen) will. Hierüber dürfe der Vermieter Aufklärung verlangen.


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