Mietrecht
Urteile
Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerberin
AG Mitte, Urteil vom 26.02.2025 – AZ 23 C 22/24 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
Die Erwerberin einer Eigentumswohnung in Moabit kündigte den Mietern der Wohnung mit Schreiben vom 16. Dezember 2022 zum 2. Oktober 2023 wegen Eigenbedarfs. Die Mieter machten mit einem Schreiben vom 10. Juli 2023 Härtegründe geltend und weigerten sich, die Wohnung zu räumen. Nachdem ihre Vermieterin beim Amtsgericht Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben hatte, machten die Mieter geltend, dass die Kündigung unwirksam sei, weil die Vermieterin erst am 26. Juni 2023 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden war.
Zu Recht, wie das Amtsgericht Mitte klarstellte. Erst mit dieser Umschreibung des Grundbuchs sei die Vermieterin Eigentümerin der Wohnung geworden und zum Ausspruch einer Kündigung berechtigt gewesen. Dies jedenfalls dann, wenn sie vom Voreigentümer hierzu nicht ermächtigt oder bevollmächtigt war, was die Vermieterin nicht belegt hatte. Die Behauptung der Vermieterin, die Mieter hätten die Kündigung erst nach dem 26. Juni 2023 zur Kenntnis genommen, da sie sich viel auf Ihrem Grundstück aufhielten, nützte ihr nichts. Diese erfolgte nach Auffassung des Gerichts „ins Blaue hinein“.
Auf die tatsächliche Kenntnisnahme der Mieter käme es aber ohnehin nicht an: Eine verkörperte Willenserklärung an einen Abwesenden gelange nämlich in den Machtbereich des Adressaten und gilt damit als zugegangen, wenn sie dessen Empfangseinrichtung erreicht, also zum Beispiel der Brief in den Briefkasten eingeworfen oder in das Postfach eingelegt wird. Der Zugang der Kündigung sei daher hier im Dezember 2022 erfolgt (was auch die Mieter angegeben hatten), und damit lange vor der Eigentumsumschreibung. Der Hinweis der Mieter auf die Unwirksamkeit der Kündigung erst im Laufe des Rechtsstreits sei auch nicht treuwidrig, wie die Vermieterin meinte. Es gebe keine gesetzlichen Fristen für formelle Einwendungen gegen die Wirksamkeit einer Kündigung.
