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Mietrecht

Urteile

Kündigung und Härteeinwand des Mieters

Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (…). (Leitsatz von der Redaktion MieterEcho gekürzt.)

BGH Urteil vom 11.12.2019 – AZ VIII ZR 144/19 –

Der Bundesgerichtshof setzte sich in dieser Entscheidung mit dem Härtegrund des § 574 Absatz 4 BGB auseinander, wonach ein solcher Härtegrund vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Eine Ersatzwohnung ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dann angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend.

Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität, noch nach ihrem Mietpreis vollständig entsprechen. Gewisse Einschnitte sind dem Mieter zuzumuten. Bei der Frage der Finanzierbarkeit sei auch zu berücksichtigen, ob der Mieter erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (z. B. Wohngeld) erhalten könnte. Die Gerichte müssten dabei hinreichende tatsächliche Feststellungen zu den konkreten Anstrengungen des Mieters, Ersatzwohnraum zu finden, treffen. Hierzu gehöre auch die Berücksichtigung der konkreten Wohnraumsituation am bisherigen Wohnort und in näherer Umgebung. Das Gericht dürfe sich nicht allein auf Grund der Anzahl der getätigten Wohnungsanfragen ein Urteil bilden. Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen, sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist. Es reiche regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden.