Kosten der Strom- und Gasversorgung bei Vermietung der einzelnen Zimmer einer Wohnung

BGH Beschluss vom 11.02.2025 – AZ VIII ZR 300/23 –

Die Eigentümerin einiger Wohnungen in Kiel hatte die Zimmer der Wohnungen jeweils einzeln mit gesonderten Mietverträgen mit unterschiedlichen Laufzeiten an verschiedene Personen vermietet, wobei sämtlichen Mietern einer Wohnung auch die Nutzung der jeweiligen Gemeinschaftsräume wie Bad und Küche gestattet war. Die Wohnungen verfügten – wie bei Wohnungen üblich – jeweils nur über einen einzigen Gas- und Stromzähler in der Wohnung. Das Energieversorgungsunternehmen der Stadt belieferte die Wohnungen mit Gas und Strom, einen schriftlichen Vertrag hatten weder die Eigentümerin noch die Mieter abgeschlossen. Das Versorgungsunternehmen verlangte von der Eigentümerin die Zahlung von Gas und Strom für die Zeit von Februar 2014 bis Mai 2019. Die Eigentümerin meinte, dass diese Kosten den Mietern, die die Wohnungen jeweils genutzt hatten, in Rechnung zu stellen seien. 

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof klarstellte: In dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens sei „grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sogenannten Realofferte zu sehen“. Diese würde von demjenigen durch schlüssiges Verhalten angenommen, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser etc. entnimmt. Empfänger dieses Angebots „sei derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt“. Das müsse nicht grundsätzlich der Eigentümer sein, es könne zum Beispiel auch der Mieter eines Grundstücks oder einer Wohnung sein. So sei es regelmäßig, wenn jemand einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließe, ebenso dann, wenn mehrere gemeinsam einen solchen Mietvertrag abschließen. Hier komme auch dem Umstand Bedeutung zu, dass der Verbrauch des Mieters von einem separaten, der vermieteten Wohnung zugeordneten Zähler erfasst wird.  

In diesem Fall richte sich das Angebot des Versorgers an den Mieter, welcher durch die erfolgte Strom- oder Gasentnahme das Angebot annähme. Anders sei es, wenn den konkreten Verbrauch der einzelnen Mietsache erfassende Zähler nicht vorhanden seien. Dann komme als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens der Eigentümer der Wohnung in Betracht, in der sich der Übergabepunkt befindet. Dieser habe die Möglichkeit, für die Anbringung getrennter Messeinrichtungen hinter der Übergabestelle zu sorgen. Den Einwand der Eigentümerin, nicht sie, sondern die jeweiligen Mieter hätten über den Verbrauch von Strom und Gas in den einzelnen Wohnungen zu befinden, ließ das Gericht nicht gelten. Denn das Fehlen einer solchen Einwirkungsmöglichkeit sei hier die Folge des von der Eigentümerin gewählten besonderen Vermietungskonzepts.

Anmerkung: Auch wenn es hier für die einzelnen Mieter der Zimmer gut ausgegangen ist, ist vor allem für Menschen, die das erste Mal eine eigene Wohnung anmieten, Vorsicht geboten. Leider kommt es in der Beratungspraxis immer wieder vor, dass Mieter erst nach Jahren merken, dass der genutzte Strom nicht in der Miete enthalten ist und sie auch dann – oft für viele Jahre rückwirkend – zahlen müssen, wenn sie keinen schriftlichen Vertrag mit einem Energieversorger abgeschlossen haben. Der Abschluss eines Strom-, gegebenenfalls auch Gasvertrags gehört nach Anmietung einer Wohnung unbedingt zu den ersten Dingen, die erledigt werden müssen.

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