Kosten der Gebäudeversicherung für Mietausfall als umlagefähige Betriebskosten

BGH Urteil – AZ VIII ZR 38/17 –

Der Eigentümer eines Wohnhauses in Düsseldorf hatte eine Gebäudeversicherung für das Haus abgeschlossen, welche auch das Risiko eines Mietverlustes (begrenzt auf 24 Monate) infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschloss. Eine Mieterin meinte, diese Kosten seien nicht umlagefähig und kürzte eine Betriebskostennachforderung des Vermieters entsprechend. Die Klage des Vermieters auf Zahlung dieses Differenzbetrags hatte zunächst vor dem Amtsgericht und vor dem Landgericht keinen Erfolg.
Das Landgericht Düsseldorf war der Auffassung, dass die Kosten der Gebäudeversicherung nicht vollständig umlagefähig seien, weil ein Teil derselben auf das mitversicherte Mietausfallrisiko entfalle. Da der Vermieter die Höhe dieses Kostenanteils nicht anzugeben vermochte, könnten die Kosten der Gebäudeversicherung insgesamt nicht umgelegt werden, der Abzug der Mieterin sei daher zu Recht erfolgt. Der Bundesgerichtshof hob jedoch das Urteil des Landgerichts auf und verurteilte die Mieterin zur vollen Zahlung der Kosten der Gebäudeversicherung. Zu den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehörten „namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden (…). Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen“ . Damit seien auch die Kosten derartiger Versicherungen umfasst, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines solchen versicherten Gebäudeschadens einschließen. Es liege hier ein anderer Fall vor als bei einer „separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf“ . Es sei nämlich nur der Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens zeitlich begrenzt abgedeckt. Der Mieter, der die Kosten einer solchen Versicherung (teilweise) übernimmt, dürfe zwar vom Vermieter erwarten, im Schadensfall eine Gegenleistung zu erhalten und einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Dies sei hier aber der Fall: Der Mieter sei auch selbst durch eine solche Versicherung vor Schadensersatzforderungen geschützt, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursache. Der „Regressverzicht“ des Vermieters erstrecke sich in einem solchen Schadensfall auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

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