Mietrecht
Urteile
Keine Gewinnerzielung des Mieters durch Untervermietung
b) Eine – über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende – Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.
(Leitsatz 1 von der Redaktion MieterEcho gekürzt)
BGH Urteil vom 28.01.2026 – AZ VIII ZR 228/23 –
Wegen eines für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis 31. Januar 2020 geplanten Auslandsaufenthalts bat ein Berliner Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung der von ihm seit 2009 gemieteten Zweizimmerwohnung. Die Vermieterin erteilte ihm die Erlaubnis für diesen Zeitraum. Die Wohnung unterlag den Bestimmungen der Mietpreisbremse. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zu diesem Zeitpunkt lediglich 460 Euro, ab dem 1. September 2021 497,35 Euro.
Da sich sein Auslandsaufenthalt verlängerte, vermietete er die Wohnung Ende Januar 2020 erneut an zwei Untermieter. Er verlangte eine Nettokaltmiete von 962 Euro monatlich zuzüglich Nebenkosten (insgesamt 1.100 Euro). Die von ihm verlangte Nettokaltmiete lag damit deutlich über der nach den Vorschriften der Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete.
Auf seine erneute Bitte um Erteilung der weiteren Erlaubnis bis Oktober 2020 reagierte die Vermieterin nicht. Im November 2020 fragte die Vermieterin beim Mieter an, ob er noch in der Wohnung wohnen würde. Dieser teilte mit, dass die Wohnung untervermietet sei, weil er noch voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr im Ausland bleiben werde.
Bei einer Wohnungsbesichtigung im Sommer 2021 traf die Vermieterin die Untermieter in der Wohnung an. Im Januar 2022 mahnte sie den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab und forderte ihn zur Beendigung der Untermietverhältnisse auf. Da dieser sich weigerte, kündigte sie das Mietverhältnis im Februar 2022 fristlos und hilfsweise fristgemäß. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, klagte die Vermieterin auf Räumung.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Vermieter legte Berufung ein. Das Landgericht Berlin verurteilte den Mieter in zweiter Instanz zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Denn auch der Bundesgerichtshof hielt die Kündigung der Vermieterin für wirksam. Der Mieter habe mit der unerlaubten Untervermietung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, ein Anspruch gegen die Vermieterin auf Erteilung einer Erlaubnis zu der gewünschten gewinnbringenden Untervermietung habe ihm nicht zugestanden. Es fehle nämlich an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesse des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte bereits deshalb, „weil der Zweck einer Untervermietung (…) schon im Grundsatz – und damit von vornherein – nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung zu verschaffen“.
