Mietrecht

Urteile

Kautionsrückzahlung nach Eigentümerwechsel bei gewerblicher Zwischenvermietung und Zwangsversteigerung

Wird die Wohnung vertragsgemäß vom Mieter gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermietet, tritt der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Das gilt auch für den Ersteher infolge einer Zwangsversteigerung des Grundstücks. Bei Beendigung des mit dem Dritten geschlossenen Mietverhältnisses ist der Ersteher verpflichtet, diesem die an den Mieter gezahlte Mietkaution zu erstatten, auch wenn sie ihm vom Zwischenvermieter nicht ausgehändigt worden ist.

LG Berlin, Urteil vom 26.03.2009 – AZ 67 S 83/08 –

Die Mieterin hatte die Wohnung von einer GmbH zu Wohnzwecken gemietet und vereinbarungsgemäß an die GmbH eine Kaution gezahlt. Die GmbH war nicht Eigentümerin der Wohnung, sondern ihrerseits Mieterin und sollte nach dem Mietvertrag die Wohnung gewerblich zu Wohnzwecken weitervermieten (§ 565 BGB). Das Grundstück des Eigentümers wurde zwangsversteigert. Der neue Eigentümer (Ersteher) trat mit dem Zuschlagsbeschluss in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit der GmbH (dem Zwischenvermieter) ein. Er machte von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG Gebrauch und kündigte das Mietverhältnis mit der GmbH.

Der neue Eigentümer vertrat die Ansicht, wegen der Beendigung des Mietvertrags mit der GmbH (dem Zwischenvermieter) sei auch das Mietverhältnis der Mieterin mit der GmbH beendet. Auf diese Weise veranlasste er die Mieterin zum Abschluss eines neuen Mietvertrags. Dieses Mietverhältnis hat die Mieterin nach einem Jahr gekündigt. Nachdem die Mieterin ihre zu Mietbeginn an die GmbH gezahlte Kaution von dieser nicht zurückerhalten konnte, verlangte sie nunmehr von dem neuen Eigentümer die Erstattung der Mietsicherheit.

Das Amtsgericht Wedding hat die Klage der Mieterin abgewiesen. Auf die Berufung der Mieterin hob das Landgericht Berlin das Urteil auf und verurteilte den neuen Eigentümer zur Zahlung.

Nach den Feststellungen des Landgerichts wurde die Wohnung vom ursprünglichen Eigentümer an die GmbH (als Zwischenvermieter) vermietet, damit diese die Weitervermietung übernimmt und den Leerstand des Gebäudes reduziert. Eine Eigennutzung der Räume durch die GmbH – etwa als Büroräume – war nie beabsichtigt. Aus diesem Grund lag nach Ansicht des Landgerichts eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB vor.

Der Ersteher war mit Zuschlagsbeschluss in der Zwangsvollstreckung Eigentümer geworden und auf diese Weise gemäß § 565 BGB in das gewerbliche Mietverhältnis mit der GmbH eingetreten. Nachdem er von seinem Sonderkündigungsrecht gegenüber der GmbH Gebrauch gemacht hatte, trat er nach Ansicht des Landgerichts Berlin aufgrund der zwingenden Vorschrift des § 565 BGB in das Wohnungsmietverhältnis mit der Mieterin ein. Diese Vorschrift solle den Wohnungsmieter bei gewerblicher Zwischenvermietung davor schützen, durch Beendigung des gewerblichen Hauptmietverhältnisses (auf das die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz des Wohnungsmieters nicht anwendbar sind) seine Wohnung zu verlieren. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ergebe sich aus dem Schutzzweck des § 565 BGB, dass diese Vorschrift auch beim Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung anzuwenden sei.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer gemäß § 566 a dem Mieter auch dann zur Erstattung der Mietkaution verpflichtet, wenn er sie nicht vom alten Eigentümer (hier: vom Zwischenvermieter) erhalten hat. Das Landgericht wies darauf hin, dass diese Regelung gemäß § 57 ZVG auch bei einem Grundstückserwerb in der Zwangsversteigerung anzuwenden sein. Auch die vorzeitige Beendigung des ursprünglichen, auf den neuen Eigentümer übergegangenen Wohnungsmietvertrags und der Abschluss eines neuen Mietvertrags standen nach Ansicht des Landgerichts dem Erstattungsanspruch der Mieterin nicht entgegen. Mit Abschluss des neuen Hauptmietvertrags sei unstreitig auch der alte Mietvertrag beendet worden, sodass die Mietkaution zur Rückzahlung fällig wurde.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ingo Kruppa

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 335

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