Mietrecht
Urteile
Fortgeltung einer Untermieterlaubnis
AG Schöneberg, Urteil vom 10.06.2025 – AZ 10 C 5168/24 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Der Mieter einer ca. 137 qm großen 4-Zimmer-Wohnung in Schöneberg bewohnte diese seit Mietbeginn 2011 jeweils mit zwei oder drei weiteren Personen. Dies war dem ursprünglichen Vermieter bekannt, Wechsel der Mitbewohner wurden ihm jeweils formlos mitgeteilt. Anlässlich einer solchen Mitteilung im Jahr 2021 teilte der Vermieter dann mit, dass er keine weitere Untervermietung mehr wünsche.
Auf die entsprechende Klage des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis kam es schließlich vor dem Amtsgericht Schöneberg am 26. Januar 2022 zu einem Vergleich. In diesem wurde unter anderem vereinbart, dass der Mieter künftig berechtigt ist, an bis zu 2 Personen unterzuvermieten. Ein- und Auszüge von Untermietern oder Untermieterinnen hat er dem Vermieter unverzüglich in Textform mitzuteilen (bei Einzügen unter Angabe von Vornamen, Name und Geburtsdatum der einziehenden Person). Für jeden Untermieter wurde ein monatlicher Zuschlag von 30 Euro vereinbart. Hieran hielt sich der Mieter seither, er vermietete jeweils Teile der auch selbst bewohnten Wohnung an zwei Untermieter bzw. Untermieterinnen, bei Wechseln informierte er den Vermieter jeweils unter Angabe der vereinbarten Daten.
Ende 2022 wurde das Haus verkauft. Ende April und Ende August 2024 zogen seine bisherigen Mitbewohnerinnen aus und bei Einzug der Nachfolger teilte er dem neuen Vermieter jeweils Namen und Geburtsdaten der beiden neuen Untermieter mit. Der Vermieter ließ daraufhin von seiner Hausverwaltung mitteilen, dass er keine Untervermietungen mehr genehmige. Auch die Übersendung des gerichtlichen Vergleichs aus dem Jahr 2022 konnte ihn nicht umstimmen. Der Mieter erhob daher Klage und begehrte die Feststellung, dass er zur Überlassung von je einem Zimmer an die nun bei ihm wohnenden Personen berechtigt ist. Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass die Feststellungsklage bereits unzulässig sei, da der Mieter auf Zustimmung zur Untervermietung an die beiden Personen hätte klagen können. Außerdem habe er als Vermieter einen Anspruch auf nähere Auskünfte zu den Personen hinsichtlich Nationalität, Beruf, Vorstrafen etc. sowie zu den genauen Inhalten der Untermietverträge. Anderenfalls sei es ihm nicht zumutbar, die Untervermietungen zu dulden.Dem folgte das Amtsgericht nicht und gab der Klage des Mieters statt. Zu einer Klage auf Zustimmung habe der Mieter keinen Anlass gehabt, da er eine solche nach dem mit dem früheren Vermieter geschlossenen Vergleich gar nicht benötigte. Da der Vermieter außergerichtlich vehement die Auffassung vertreten habe, dass der Mieter zu der Untervermietung nicht berechtigt sei, habe dieser ein Klärungsbedürfnis gehabt, welches nur mit der Feststellungsklage verfolgt werden konnte. Das Gericht folgte dem Antrag des Mieters und stellte fest, dass der mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters geschlossene Vergleich auch den jetzigen Vermieter (§ 566 BGB) binde. Daher könne er auch keine weiteren als die in dem Vergleich vereinbarten Informationen verlangen, welche der Mieter ihm auch jeweils von sich aus übermittelt hatte.
