Mietrecht
Urteile
Formale Anforderungen an die Modernisierungsankündigung
AG Neukölln, Urteil – AZ 6 C 420/17 –
Der Vermieter einer Neuköllner Wohnung, die noch mit Einzelöfen beheizt wurde und über einfachverglaste Fenster in der Kammer verfügte, kündigte mit Schreiben vom 1. April 2017 den Austausch dieser Fenster durch Isolierglasfenster sowie den Ersatz der Öfen durch eine „Gas-Brennwerttherme“ an. Angaben zur energetischen Qualität der alten und der künftigen Fenster sowie der Öfen und der künftigen Gasheizung enthielt die Modernisierungsankündigung nicht. Ebenso wenig enthielt sie Angaben zu den voraussichtlich für die geplante Gasheizung künftig anfallenden Betriebskosten. Der Vermieter hielt solche Angaben für entbehrlich, da sich bei Isolierglasfenstern die Energieeinsparung im Vergleich zu einfachverglasten Fenstern von selbst verstehe. Auch zu den voraussichtlichen Betriebskosten habe er keine Angaben machen müssen. Diese fielen bei den derzeitigen Einzelöfen nicht an, insofern ergäbe sich nach Einbau der Gas-Brennwerttherme keine Änderung.
Das Amtsgericht Neukölln wies jedoch seine Duldungsklage ab, da die Modernisierungsankündigung formell unwirksam sei. Eine solche müsse nämlich Tatsachen enthalten, anhand derer der Mieter wenigstens „überschlägig beurteilen kann, ob die geplante Änderung eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt“. Die schlichte Behauptung einer solchen Einsparung reiche insoweit nicht aus. Erforderlich sei dafür „die Beschreibung oder Mitteilung des alten und des neuen Zustandes, das heißt die Mitteilung der Werte, die einen Vergleich (…) möglich machen“. Dazu müssten zumindest allgemein anerkannte Pauschalwerte im Sinne von § 555c Absatz 3 BGB angegeben werden. Dies gelte sowohl für die Fenster als auch für die Heizung. Außerdem hätte die Ankündigung auch Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten müssen. Die Ankündigung des Vermieters habe nämlich nicht erkennen lassen, ob der Vermieter nach Einbau der Gasheizung einer Änderung der Mietstruktur mit Heizkostenvorschüssen anstrebe oder ob der Mieter auch künftig, wie bei seiner Ofenheizung, selbst für seine Brennstoffversorgung zuständig sein sollte.
Anmerkung: Wie weithin bekannt ist, kann der Vermieter einer Wohnung, welche noch mit Ofenheizung und Einfachfenstern ausgestattet ist, die Duldung von deren Austausch gegen eine Gasetagenheizung bzw. Zentralheizung und gegen Isolierglasfenster gegen die Mieter/innen durchsetzen (theoretisch). Ob er auch praktisch dazu in der Lage ist, ist eine andere Frage. Eine formell unwirksame Modernisierungsankündigung löst, wie das Amtsgericht klarstellte, keine Duldungspflicht der Mieter/innen aus. Auch die Ankündigung derartiger (üblicherweise duldungspflichtigen) Maßnahmen sollten Sie daher unbedingt in einer Beratungsstelle prüfen lassen.
Hinweis: Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt, das Verfahren ist also noch nicht endgültig abgeschlossen. Wir werden über die Entscheidung des Landgerichts Berlin zu gegebener Zeit berichten.
