Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Eigenbedarfskündigung nach Verkauf des Mietshauses an eine Personengesellschaft

a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die nach Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Absatz 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) – an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.
b) Diese Auslegung des § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Artikel 3 Absatz 1 GG und Artikel 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 104/17 –

Der Mieter einer 160 m² großen Altbauwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Frankfurt, welches er seit 1981 mit seiner Familie bewohnt, erhielt von seiner Vermieterin, einer aus mehreren Einzelpersonen und einer GmbH bestehenden Gesellschaft im Mai 2015 eine Eigenbedarfskündigung. Die Vermieterin, die das Anwesen im Januar 2015 erworben hatte, behauptete, die Wohnung für einen ihrer Gesellschafter zu benötigen. Sie machte in ihrer Räumungsklage insbesondere geltend, dass die Kündigungssperrfrist des § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB für sie nicht gelte, da eine Aufteilung in Wohnungseigentum weder erfolgt noch von ihr geplant sei.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, da die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB nicht eingehalten sei. Die Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der BGH teilte die Auffassung des Landgerichts Frankfurt, dass die Kündigungsbeschränkung des § 577a Absatz 1a Satz 1 BGB nicht erfordere, dass an den vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Die Kündigung der Vermieterin sei daher bereits deshalb unwirksam, weil sie sich vor Ablauf der mit ihrer Eintragung im Grundbuch am 14. Januar 2015 beginnenden Kündigungssperrfrist nicht auf ein berechtigtes Interesse zur Kündigung berufen könne. Die vom Gericht vorgenommene Auslegung des Gesetzes sei auch verfassungsgemäß. Der in der Kündigungsbeschränkung liegende Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters stelle „eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 GG dar, der (…) auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Artikel 3 Absatz 1 GG)“ anhafte.

Anmerkung:
Der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen bei Wohnungsumwandlung ist in § 577a BGB geregelt. Vermieter haben die Schutzbestimmungen zugunsten der Mieter/innen gern dadurch umgangen, dass sie eine Personengesellschaft gegründet, ein komplettes Haus mit mehreren Wohnungen gekauft und dann für ihre einzelnen Gesellschafter Eigenbedarf (an den nicht umgewandelten Wohnungen) geltend gemacht haben. Diese Umgehung war als sogenanntes „Münchner Modell“ bekannt geworden. Die gesetzliche Bestimmung wurde deshalb zum Schutz der Mieter durch Einfügung des Absatz 1a in § 577a BGB dahingehend ergänzt, dass die Kündigungssperrfrist auch dann gilt, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Für die Auslösung der Kündigungssperrfrist bedarf es nicht zusätzlich der Umwandlung oder Umwandlungsabsicht in Wohnungseigentum.
Lassen Sie sich unbedingt beraten, wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft oder Vermietermehrheit erhalten.


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