Mietrecht
Urteile
Betriebskosten und Minderleistungen
2. Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.
3. In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.
LG Berlin II, Urteil vom 11.06.2024 – AZ 67 S 100/24 –
Quelle: juris
Die Mieterin einer sehr teuren Wohnung in Berlin (ca. 3.000 Euro Gesamtmiete monatlich) beanstandete bei ihrer Vermieterin unter anderem die unzureichende und unregelmäßige Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege. Sie verlangte die Beseitigung dieser Gebrauchsbeeinträchtigungen und machte eine Mietminderung geltend. In dem von ihr mit der Vermieterin abgeschlossenen Mietvertrag war die Umlage von Kosten für diese Positionen auf die Mieterin vereinbart. Weitere Vereinbarungen zu Art und Umfang der entsprechenden Arbeiten gab es im Mietvertrag aber – wie üblich – nicht.
Das Amtsgericht Mitte hatte die Klage der Mieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete und Beseitigung der Gebrauchsbeeinträchtigungen abgewiesen, ihre Berufung hatte jedoch beim Landgericht Berlin Erfolg. Das Landgericht führte zur Begründung aus: Es sei unerheblich, dass im Mietvertrag keine ausdrücklichen Vereinbarungen zur Pflege des Gartens, der Reinigung des Müllraums, der Anzahl der Mülltonnen, der Reinigung der Treppenhäuser und des Fahrstuhls sowie der Beseitigung von Bauspuren und sonstigem Unrat getroffen worden war. Denn der von der Mieterin geschilderte verwahrloste Zustand dieser Bereiche unterschreite jedenfalls bei solchen „höherpreisigen“ Wohnungen den üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume. Bei solchen entspreche die Sicherung des Gebäudes, die Müllentsorgung, die Hausreinigung sowie die gärtnerische Pflege des Objekts nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn sie durchgängig, nachhaltig, gewissenhaft und im Wesentlichen beanstandungsfrei erfolge. Dies gelte erst recht und unabhängig von der Höhe der Miete, wenn – wie hier – gemäß Vertrag der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter trägt, die gerade der Vermeidung oder Beseitigung solcher Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen sollen.
Sollten also die Schilderungen der Mieterin hinsichtlich des miserablen Zustands der Außenbereiche, Treppenhäuser etc. zutreffen, läge einerseits ein Mangel vor, dessen Beseitigung sie verlangen könne, andererseits würde dieser, wenn er erheblich sein sollte, auch zur Minderung der Miete berechtigen. Ein Mieter sei in einem solchen Fall auch nicht darauf beschränkt, im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend zu machen. Da das Amtsgericht die erforderliche umfangreiche Beweisaufnahme zu den von der Mieterin behaupteten Zuständen in dem Anwesen nicht durchgeführt hatte, verwies das Landgericht die Sache zur Nachholung dieser Feststellungen an das Amtsgericht zurück.
Anmerkung: In der Beratung beklagen Mieter regelmäßig, dass in ihrem Haus kaum jemals geputzt wird, keine Gartenpflege stattfindet, die Müllstandsfläche verwahrlost etc. und das, obwohl sie für angebliche Hausreinigung, Gartenpflege usw. jährlich mit der BK-Abrechnung kräftig zur Kasse gebeten werden. Nach dem Urteil der Zivilkammer 67 des LG Berlin kann es in solchen Fällen durchaus erfolgversprechend sein, die Zustände und insbesondere die tatsächlich (nicht) stattfindenden Arbeiten gemeinsam mit Nachbarn zu dokumentieren und eine entsprechende Minderung geltend zu machen.
