Mietrecht
Urteile
Begründung einer Mieterhöhung
2. Sind Treppenhaus und Eingangsbereich des Hauses nicht nur von Schmutz, sondern auch durch ein mit einer Sperrholzplatte vernageltes Fenster und eine große verspachtelte Wandfläche geprägt, liegt ein „überwiegend schlechter Zustand“ vor.
3. Eine „stark vernachlässigte Umgebung“ ist bei einem Haus in der Görlitzer Straße direkt am Görlitzer Park, der von der Polizei als kriminalitätsbelasteter Ort eingestuft wird, zu bejahen.
AG Kreuzberg, Urteil vom 12.03.2025 – AZ 10 C 300/24 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer
Die Mieterin einer Wohnung direkt am Görlitzer Park erhielt am 27. März 2024 eine Mieterhöhung, welche mit dem Berliner Mietspiegel 2023 und unter Bezugnahme auf das dortige Feld G 3 begründet wurde. Die Mieterin stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung sei diese formell unwirksam, da kein Bezug zu dem im Juni 2024 erschienenen und hier bereits anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2024 hergestellt wurde, weil dieser statt in Mietspiegelfelder nun in Zeilen eingeteilt war. Dem folgte das Amtsgericht nicht. Unabhängig davon, ob die Angaben im Erhöhungsverlangen den Mietern überhaupt eine Einordnung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel 2024 – der bei Zugang der Mieterhöhung noch gar nicht veröffentlicht war – ermöglichen müssen, erlaube die Angabe des Baujahres im Erhöhungsverlangen auch die Einordnung in die richtige Zeile des Berliner Mietspiegels 2024, die Wohnlage könne anhand des Straßenverzeichnisses zum Mietspiegel 2024 ermittelt werden.
Allerdings teilte das Amtsgericht die Auffassung der Mieterin zur teilweisen materiellen Unwirksamkeit. Eingangsbereich und Treppenhaus des Hauses befinden sich in überwiegend schlechtem Zustand, da der Eingangsbereich stark verschmutzt und durch ein mit Sperrholz vernageltes Fenster und eine große verspachtelte Wandfläche geprägt ist.
Außerdem stellte das Gericht klar, dass ein Haus in der Görlitzer Straße direkt am Görlitzer Park in „stark vernachlässigter Umgebung“ liegt, da diese wegen ihrer Drogenproblematik bekannte Gegend von der Polizei als kriminalitätsbelasteter Ort eingestuft wird. Die Mieterin musste der Erhöhung daher nur teilweise zustimmen.
Anmerkung: Zwischen zwei Mietspiegeln gibt es immer eine Phase der Ungewissheit, da Mieterhöhungen, die nach dem „Stichtag“ (1. September des Jahres vor Erscheinen des nächsten Mietspiegels) beim Mieter eingehen, noch mit dem alten Mietspiegel begründet werden und von den Mietern und ihren Berater/innen auch nur mit diesem Mietspiegel geprüft werden können. Bis zur Entscheidung in einem Zustimmungsprozess erscheint aber regelmäßig der Folgemietspiegel, der dann vom Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete anzuwenden ist. Lassen Sie sich also bei Unklarheiten nach Veröffentlichung des neuen Mietspiegels immer noch einmal beraten.
