Mietrecht
Urteile
Anspruch auf Einsicht in der Betriebskostenabrechnug zugrunde liegenden Originalbelege
LG Berlin, Urteil vom 01.10.2010 – AZ 63 S 682/09 –
AG Mitte, Urteil vom 01.12.2009 – AZ 5 C 510/08 –
Vermieter und Mieter stritten über die inhaltliche Berechtigung einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter verlangte daraufhin von der Vermieterin Einsicht in die Originalunterlagen für die Betriebskostenabrechnung, darunter ein vollständiges Stundenprotokoll des Hauswarts, die Verträge und Rechnungen hinsichtlich des Postens „Versicherungen“, den Einheitswert- / Grundsteuermessbescheid und eine Liste über die Wohn- und Gewerbeflächen, sämtliche Rechnungen hinsichtlich der Müllentsorgung für die Gewerbemieter, die Ableseprotokolle hinsichtlich der nach Verbrauch ermittelten Wassermengen sowie die Tätigkeitsberichte und Abrechnungen des Schornsteinfegers und eine Übersicht, welche Kosten auf Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zurückzuführen sind.
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass wegen der bereits vorab und im Prozess in Kopie überreichten Unterlagen kein Anspruch (mehr) bestehe.
Das Amtsgericht hat den geltend gemachten Ansprüchen des Mieters überwiegend stattgegeben. Nach Ansicht des Amtsgerichts steht auch dem Mieter von preisfreiem Wohnraum im Zusammenhang mit der Prüfung einer Betriebskostenabrechnung ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen im Original zu, jedoch sei dieses Recht auf die Abrechnungsunterlagen beschränkt. Daher sei der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege und Verträge zu präsentieren, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung erforderlich sei.
Allerdings sei der Vermieter im Rahmen der Einsichtsgewährung nicht verpflichtet, auf Verlangen des Mieters Stundenprotokolle für die Tätigkeit des Hauswarts zu erstellen und vorzulegen. Dieser Anspruch bestehe auch dann nicht, wenn nach Ansicht des Mieters Anhaltspunkte dafür bestünden, dass der Hauswart Tätigkeiten erbracht habe, die nicht als umlagefähige Kosten gelten. Da im vorliegenden Fall keine Stundenprotokolle geführt wurden, könnten sie auch nicht Gegenstand der Einsichtnahme sein. Nach Rechtsprechung des BGH könne der Mieter bei einem vom Vermieter prozentual vorgenommenen Abzug pauschal bestreiten, dass dieser tatsächlich ausreichend sei. Der Vermieter müsse dann entsprechend detailliert vortragen, in welchem Umfang bei den Hauswartkosten ein Abzug für nicht umlagefähige Kosten vorzunehmen sei.
Im Hinblick auf die Einsicht in die Versicherungsunterlagen war der Anspruch des Mieters nach Auffassung des Gerichts jedoch begründet. Die vom Vermieter gewährte Einsicht in den Versicherungsschein war nach Ansicht des Amtsgerichts nicht ausreichend,um das Auskunfts- und Einsichtsrecht des Mieters zu erfüllen.
Entsprechendes galt für die Einsicht in den Grundsteuermessbescheid. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass unstreitig Gewerbeflächen in der Abrechnungseinheit vorhanden seien und erst die Einsichtnahme in den Grundsteuermessbescheid eine abschließende Beurteilung zulasse, ob und in welcher Höhe ein Vorwegabzug geboten sei. Demgegenüber war es nach Ansicht des Amtsgerichts ausreichend, dass der Vermieter den Anteil der Gewerbefläche genau beziffert hatte. Ein weitergehender Anspruch auf Erstellung einer Liste, aus denen sich die einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten ergeben, bestünde nicht.
Der Anspruch des Mieters auf Einsichtnahme in sämtliche Rechnungen hinsichtlich der Müllversorgung für die Gewerbemieter war nach Ansicht des Amtsgerichts gegeben. Nach Angaben des Vermieters existiere eine gesonderte Rechnung für Gewerbemüll. Das Amtsgericht hielt es nicht für ersichtlich, warum es dem Vermieter nicht möglich sein sollte, diese Rechnung vorzulegen.
Auch der geltend gemachte Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche für die Abrechnungseinheit erstellten Ableseprotokolle war nach Ansicht des Amtsgerichts begründet. Nur mithilfe dieser Unterlagen könne überprüft werden, in welchem Umfang verbrauchsabhängige Kosten für die Wasserversorgung in den Gesamtkosten enthalten seien. Den ebenfalls geltend gemachten Anspruch auf Übermittlung einer vom Vermieter ggf. erst noch zu fertigenden Übersicht über die Mietflächen wies das Amtsgericht jedoch mit der Begründung ab, dass eine solche Aufstellung für die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich sei.
Ebenfalls wurde die geltend gemachte Einsichtnahme in die Tätigkeitsberichte des Schornsteinfegers abgelehnt. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, dass die vom Vermieter gewährte Einsicht in die Rechnungsunterlagen ausreichend gewesen sei. Auch wenn sich unter Berücksichtigung der in der (bereits vorgelegten) Rechnung vom 28. November 2007 gewählten Abrechnungsmethode ein geringerer Gesamtbetrag ergebe, begründe eine solche rechnerische Abweichung allein keinen Anspruch auf Vorlage weiterer Unterlagen oder Übersichten.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Looft
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 344