Mietrecht
Urteile
Anspruch auf einen Kellerraum
LG Berlin, Beschluss – AZ 64 S 52/19 –
Ein Mietvertrag aus dem Jahr 2000 erwähnte bei der Bezeichnung der Mieträume keinen Kelleraum. Allerdings enthielt der Vertrag folgende Bestimmung: „Dem Mieter werden für die Mietzeit bei Einzug alle erforderlichen Haus-, Korridor-, Zimmer-, Boden-, Keller-, Fahrstuhl-, Garagen-, Hausbriefkastenschlüssel ausgehändigt“ . Tatsächlich erhielt der Mieter unter anderem auch einen Schlüssel für den Zugang zu den Kellerverschlägen und nutzte fortan mit Kenntnis der Hausverwaltung einen ca. 12 qm großen Kellerraum. Im Jahr 2017 wurden die Mieter wegen einer notwendigen Feuchtigkeitssanierung aufgefordert, die Kellerverschläge zu räumen; nach Abschluss der Sanierung würden neue Kellerverschläge errichtet und den Mietern neu zugeordnet. Nach Abschluss der Sanierung teilte die Hausverwaltung dann mit, dass ein Keller mit ca. 12 qm Größe für eine Miete von 5,00 Euro/m² angemietet werden könnte. Die Mieterin verlangte, dass ihr ein Keller dieser Größe unentgeltlich weiterhin zur Verfügung gestellt wird, und war zudem der Meinung, dass die Miete für die 54 qm große Wohnung wegen des fehlenden Kellerraumes um 20% gemindert sei. Die Vermieterin vertrat dagegen die Meinung, dass ein Keller gar nicht mitvermietet gewesen sei. Das Landgericht Berlin gab der Mieterin in diesem Fall Recht: Der Kellerraum sei mitvermietet, obwohl er im Mietvertrag nicht ausdrücklich aufgeführt sei. Dürfe ein Mieter – wie hier – einen Keller für eigene Zwecke nutzen, könne das Nutzungsrecht „auf einer vertraglichen Vereinbarung, einer einseitigen rechtsverbindlichen Erlaubnis oder einer unverbindlichen Gestattung beruhen“ . Auf welcher Grundlage die Überlassung hier erfolgt sei, müsse an Hand der Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Bereits die Formulierung im Mietvertrag hinsichtlich der Schlüssel sprach nach Auffassung des Landgerichts dafür, dass der Kellerraum mitvermietet wurde. Nachdem bei Übergabe der Wohnung auch ein Kellerschlüssel ausgehändigt worden sei, müsse auch davon ausgegangen werden, dass es sich entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung um einen „notwendigen“ Schlüssel handelte. Die fehlende ausdrückliche Erwähnung des Kellers im Mietvertrag sprach nach Auffassung des Landgerichts aus zwei weiteren Gründen nicht dafür, dass dieser nicht mitvermietet wäre: Zum einen sei nämlich in Berlin die Überlassung eines Kellerraums im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung als ortsüblich anzusehen; von einer hiervon abweichenden Gestaltung sei daher dann nicht auszugehen, wenn dem Mieter bei Vermietung tatsächlich ein Kellerraum überlassen werde. Zum anderen sprach hier die Behandlung des Kellers durch Vermieterin und Mieter während des langen Vertragsverhältnisses für eine Mitvermietung des Kellers. Die Hausverwaltung hatte nicht nur vor der Sanierung 2017/2018, sondern auch bereits zu früheren Zeitpunkten die Mieter darum gebeten, ihren Kellerraum mit Namen und Mieternummer zu beschriften; dies sprach nach Auffassung des Gerichts „nach allgemeiner Verkehrsauffassung dafür, dass es sich um mitvermietete Räumlichkeiten handelt“ .