Mietrecht
Urteile
Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung
BGH Urteil vom 13.10.2010 – AZ VIII ZR 78/10 –
Der Vermieter hatte die Wohnung des Mieters – ein 1-Zimmer-Appartement mit einer Größe von 45 qm – wegen Eigenbedarfs gekündigt, da seine Tochter mit Eintritt in die Volljährigkeit einen eigenen Hausstand gründen wollte. Zur derzeitigen Wohnraumsituation der Tochter hatte der Vermieter in seiner Kündigung keine weiteren Aussagen getroffen. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im ersten Stock desselben Hauses eine weitere Mietwohnung, eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 60 qm, frei. Diese Wohnung wurde anderweitig neu vermietet, ohne dass sie dem Mieter angeboten wurde.
Nachdem der Mieter nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der 1-Zimmer-Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht hob auf die vom Vermieter eingelegte Berufung das Urteil des Amtsgerichts auf und verurteilte den Mieter zur Herausgabe und Räumung der Wohnung. Nach Darlegung des Berufungsgerichts habe der Vermieter den Eigenbedarf für seine Tochter ausreichend begründet. Sein Argument,
sie strebe, wenn sie volljährig werde, einen eigenen Hausstand an, sei ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund. Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Tochter seien nicht erforderlich gewesen. Auch den Einwand des Mieters, die Tochter habe ihren Wohnbedarf in der frei gewordenen Wohnung im ersten Stock decken können, ließ das Berufungsgericht nicht gelten. Zum einen sei es Sache des Vermieters, welche von mehreren Wohnungen er zur Befriedigung seines Eigenbedarfs heranziehe, und zum anderen müsse der Mieter, wenn er behauptet, es habe noch eine Alternative dazu bestanden, substanziiert vortragen, dass und weshalb es unvernünftig gewesen sein sollte, nicht die frei gewordene Wohnung zu wählen, sondern an der Eigenbedarfskündigung festzuhalten. Das Berufungsgericht führte weiterhin aus, dass der Vermieter auch seine Anbietpflicht nicht verletzt habe, weil der Mieter nicht vorgetragen habe, dass diese Wohnung vergleichbar zu seiner bisher angemieteten Wohnung gewesen sei und er sie angemietet hätte, wenn sie ihm vom Vermieter angeboten worden wäre.
Die Revision des Mieters hatte Erfolg und führte zur Abweisung der Klage. Der BGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs für seine volljährig werdende Tochter ausreichend begründet war. Der Zweck des Begründungszwangs besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Diesen Anforderungen hatte das Kündigungsschreiben nach Auffassung des BGH genügt. Bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung reicht es nach Auffassung des BGH aus, dass der Vermieter für seinen Wunsch, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat. Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, seiner demnächst volljährigen Tochter einen eigenen Hausstand zu ermöglichen, der Fall. Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Tochter seien daher nicht erforderlich gewesen. Auch das berechtigte Interesse des Vermieters sei vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht worden.
Allerdings folgte der BGH der Auffassung des Berufungsgerichts, der Vermieter habe die im ersten Stock frei werdende Wohnung nicht anbieten müssen, nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.
Eine Vergleichbarkeit der Wohnung des Mieters, die dieser mit seiner Ehefrau bewohnte, und der frei gewordenen schied nicht von vornherein aus. Von der Größe war die 2-Zimmer- Wohnung für den 2-Personen-Haushalt des Mieters durchaus geeignet. Der Mieter hätte nicht bereits vorher erklären müssen, dass er die Wohnung im ersten Stock anmieten würde, sollte sie ihm angeboten werden. Es ist Sache des Mieters, über die Eignung einer Wohnung für seine persönlichen Zwecke zu entscheiden. Um diese Entscheidung treffen zu können, muss der Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung informiert sein, hierzu gehören Angaben zur Größe, Ausstattung und zur Miethöhe (Miete und Nebenkosten). Setzt der Vermieter den Mieter nicht über die genannten wesentlichen Bedingungen einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis, verletzt er seine Anbietpflicht.
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 344
