Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Abrechnung der Betriebskosten und Anpassung der Vorauszahlung

Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt vom 16. Juni 2010, AZ: VIII ZR 258/09).

BGH Urteil vom 15.05.2012 – AZ VIII ZR 246/11 –

Gemäß § 560 Absatz 4 BGB ist jede Partei (also Mieter und Vermieter) nach erfolgter Abrechnung berechtigt, die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe abzupassen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügte hierfür bereits eine formell wirksame Abrechnung. Eine solche liegt vor, wenn die jeweiligen Gesamt-kosten des Hauses, der Umlageschlüssel (beispielsweise Quadratmeter Wohnfläche), der auf den Mieter entfallende Anteil und das Abrechnungsergebnis unter Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Vorschüsse angegeben sind. Auf die inhaltliche Richtigkeit all dieser Angaben kam es nach der bisherigen Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht an. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hatte vielfach völlig unangemessene Ergebnisse: Selbst wenn der Mieter zu Recht die angegebenen Gesamtkosten bezweifelte und/oder mit dem Vermieter über den angegebenen Umlageschlüssel oder die Höhe der tatsächlich anzusetzenden Vorschüsse stritt, konnte der Vermieter vor Klärung dieser Streitpunkte bereits entsprechend dem Abrechnungsergebnis „angemessene“ höhere Vorschüsse verlangen (beispielsweise bei einer Nachzahlung von 1.200 Euro monatlich 100 Euro mehr).

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in seinem neuen Urteil nun selbst kritisiert und klargestellt, dass mit seiner bisherigen Sichtweise der mit der gesetzlich vorgesehenen Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck nicht hinreichend berücksichtigt wurde: „Durch die Anpassung soll eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden.“ Es fiel dem Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang erfreulicherweise auch auf, dass seine bisherige Rechtsprechung dazu führte, dass ein Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten (Pflicht zur Erstellung einer korrekten Abrechnung) Vorteile ziehen konnte: nicht nur die Vereinnahmung höherer Vorschüsse, welche ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden, sondern gegebenenfalls sogar ein Kündigungsrecht wegen Mietrückständen, welche bei korrekter Abrechnung gar nicht entstanden wären.


Anmerkung: Die Kehrtwende des Bundesgerichtshofs ändert nichts daran, dass Sie nach Zugang einer Betriebskosten- oder Heizkos-tenabrechnung beziehungsweise einer Erhöhung der Vorschüsse sich unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen sollten, bevor Sie eine geforderte Zahlung leisten beziehungsweise nicht leisten oder sich mit dem Vermieter in Verbindung setzen. In diesem Zusammenhang sei auch nochmals auf unser zusätzliches Beratungsangebot „Betriebskostenüberprüfung“ hingewiesen.


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